《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第一條為規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信用風(fēng)險，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)》和《商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)抵押估價標(biāo)準(zhǔn)》和《中華人民共和國商業(yè)銀行法》，房地產(chǎn)根據(jù)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，制定本意見。第二條本意見適用于各類房地產(chǎn)抵押估價活動。第三條本意見所稱房地產(chǎn)抵押評估，是指對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行分析、估計和判斷，為確定房地產(chǎn)抵押貸款金額提供價值參考依據(jù)的活動。第四條房地產(chǎn)抵押價值是指被抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定不存在法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值減去房地產(chǎn)估價師已知的法定優(yōu)先受償額。

本意見書所稱抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和抵押房地產(chǎn)。法定優(yōu)先受償額是指在估價時點抵押權(quán)實現(xiàn)時，法律規(guī)定在抵押貸款之前的數(shù)額，包括發(fā)包人對承包人所欠的建設(shè)工程價款、抵押擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償額。第五條房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)當(dāng)遵循獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。第六條房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。第七條從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)的金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。第八條委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價機構(gòu)如實提供房地產(chǎn)抵押估價所需的資料，并對所提供資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)估價師應(yīng)勤勉盡責(zé)地了解抵押房地產(chǎn)的法律優(yōu)先權(quán)，必要時應(yīng)查閱委托人提供的有關(guān)資料和資料。第九條房地產(chǎn)抵押評估的目的應(yīng)當(dāng)表述為“評估房地產(chǎn)抵押價值，為確定房地產(chǎn)抵押貸款金額提供參考”。第十條房地產(chǎn)抵押物的評估時間原則上為評估對象實地調(diào)查完成之日，但評估委托合同另有約定的除外。

如果評估時點不是實地調(diào)查的完成日期，則在“評估假設(shè)和限制條件”中應(yīng)假設(shè)評估時點的評估對象狀態(tài)與實地調(diào)查完成日期的狀態(tài)一致，評估報告的使用者應(yīng)為在評估報告中提醒。第十一條法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不得作為抵押估價對象。

第十二條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價對象的范圍、合法用途和實際用途以及估價時點的位置、實物和權(quán)益。第十三條房地產(chǎn)估價師知道估價對象在估價時點是否具有法定優(yōu)先受償權(quán)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

法定優(yōu)先受償權(quán)的書面詢問材料和調(diào)查記錄作為評估報告的附件。第十四條房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進(jìn)行實地調(diào)查，將估價對象的現(xiàn)狀與有關(guān)權(quán)屬證明材料記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行比較，全面、細(xì)致地了解估價對象，做好現(xiàn)場調(diào)查記錄，拍攝能反映估價對象外觀、內(nèi)部條件、周圍環(huán)境、景觀的照片。

評估報告應(yīng)附有內(nèi)部和外部條件的照片。因各種原因無法拍攝內(nèi)外環(huán)境照片的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中予以披露。

實地調(diào)查記錄應(yīng)作為鑒定檔案妥善保管。第十五條在不確定的情況下，房地產(chǎn)估價師作出相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計處置抵押房地產(chǎn)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不得高估市場價值，不可低估已知的法定優(yōu)先受償權(quán)，并在評估報告中提出必要的風(fēng)險提示。

采用市場比較法時，不應(yīng)選擇交易價格明顯高于市場價格的交易案例作為可比案例，應(yīng)對可比案例進(jìn)行必要的實地調(diào)查。

采用成本法時，不應(yīng)高估征地成本、開發(fā)成本、相關(guān)稅費和利潤，也不應(yīng)低估折舊。

采用收益法時，不應(yīng)高估收益或低估營業(yè)費用，選擇的收益率或資本化率也不應(yīng)低。

采用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，也不應(yīng)低估開發(fā)成本、相關(guān)費用及稅金和利潤。

房地產(chǎn)評估行業(yè)組織公布收益率、資本化率、利潤率等評估參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇；未選擇的，應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明理由。第十六條估價對象的土地使用權(quán)以劃撥方式取得，其抵押價值應(yīng)當(dāng)采用下列方式之一評估：

（1）直接評估劃撥土地使用權(quán)下的市場價值；

（2）假設(shè)出讓土地使用權(quán)下的市場價值，再扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或抵押金，相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款。

以上述方式評估抵押價值時，應(yīng)在評估報告中注明土地使用權(quán)出讓金的金額或相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的金額。按當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算；當(dāng)?shù)卣匆?guī)定的，按同類房地產(chǎn)支付的標(biāo)準(zhǔn)估算。第十七條在建工程的發(fā)包人、承包人評估在建工程的抵押價值時，應(yīng)當(dāng)就評估時點建設(shè)工程價款是否存在違約，建設(shè)工程是否存在違約出具書面說明違約金額應(yīng)以書面形式提供。第十八條房地產(chǎn)估價師知道估價對象已經(jīng)抵押的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中披露抵押權(quán)和有擔(dān)保債權(quán)。第十九條房地產(chǎn)估價師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)的具體情況，在評估報告中合理、合理地說明有關(guān)假設(shè)和限制條件。

作為假設(shè)和約束條件，對評估結(jié)果有重大影響的因素應(yīng)當(dāng)在評估報告中披露，并說明可能對評估結(jié)果產(chǎn)生的影響。第二十條房地產(chǎn)抵押評估報告應(yīng)當(dāng)包括評估的依據(jù)、原則、方法、有關(guān)數(shù)據(jù)來源及有關(guān)參數(shù)的確定、選擇和應(yīng)用、主要計算過程和其他必要的資料，使估價報告的委托人和使用者了解估價對象的范圍，合理了解估價結(jié)果。第二十一條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)確定估價對象的抵押價值，并分別說明在不存在法定優(yōu)先受償權(quán)的前提下的市場價值，以及房地產(chǎn)估價師已知的法定優(yōu)先受償款。第二十二條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)向估價報告使用者提供下列提示：（一）估價對象的情況可能產(chǎn)生的影響和估價對象的性質(zhì)