如何認定商品房承銷合同的效力以及對合同效力有何影響？

1。保險人主體資格對合同效力的影響。我國法律、行政法規對承銷商的主體資格沒有規定。根據建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十五條規定，“房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，委托代理機構應當是依法設立的房地產中介服務機構并取得了工商營業執照?！俺袖N商必須具有房地產中介資格。未取得房地產中介資格的公司或個人包銷商品房是否有效？法律、行政法規沒有禁止性規定。對此，根據法律和司法解釋的規定，違反法律、行政法規強制性規定的無效。目前，法律、行政法規對承銷商、房地產銷售代理的主體資格要求沒有規定，公司和個人可以擔任承銷商。而且，雖然建設部出臺的《商品房銷售管理辦法》規定，委托中介服務機構應當依法設立并取得營業執照，但規定是部門規章，不是法律、行政法規，而且這些規定不是強制性的。因此，在上述情況下，雖然房地產公司尚未取得房地產中介資格，其簽訂的承銷合同應認定具有法律效力，但應承擔相應的行政處罰責任。在實踐中，支付承銷款通常是將承銷商的支付與銷售情況脫節，即無論銷售情況如何，承銷商都會按照約定的期限向開發商支付承銷房款。承銷資金的支付一般是在預售許可證出來之后，但有些合同規定，承銷資金是在土地出讓合同簽訂時（預售許可證出來之前）支付的。開發商與承銷商在承銷期間的關系是委托代理關系，承銷商代理行為的后果由委托人承擔，所以包銷商按照約定期限支付包銷房屋款的操作方式符合代理關系的規定；土地出讓合同簽訂時（預售許可證出爐前），包銷商提前向開發商支付房款，這是一種叫做承銷的行為。在這種情況下，筆者認為應根據房地產的有效要件來確定其效力。實踐中，曾出現過這樣的情況：該項目位于市區，房屋總承銷面積約10萬平方米，承銷價格為7000元/平方米。在簽訂承銷合同時，該項目只有土地使用權證，未取得施工許可證（且未破土動工）。在簽訂承銷合同時，雙方約定由承銷商向開發商支付3.5億元，這叫承銷，但實際上是轉讓。起訴前未取得商品房預售許可證的，依照《城市房地產管理法》第三十八條和《合同法》第五十二條的規定，應當無效。

3。承銷商的預售行為對合同效力的影響在上述案例中，房地產公司在取得預售許可證之前就開始銷售該住宅樓，并向購房客戶收取定金。其行為是否影響承銷合同的效力？承銷行為不是單純的銷售行為，因此承銷合同的效力不能與商品房預售合同的效力相提并論。根據《最高人民法院關于審理爭議案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證的，與買受人訂立的商品房預售合同視為無效，但如果出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的，可以認定為有效，“因此，只要在承銷期限屆滿前取得預售許可證，買賣條款約定仍然可以認定為有效。但無論如何，預售本身不能影響承銷合同的效力。你知道嗎