常見的假動作：

1。先簽買賣合同，再過戶：在中介的指導下，上下兩戶先簽房屋買賣合同，再入住，5年后辦理產權過戶手續。2買賣前簽訂大額定金協議：上下兩戶在中介的指導下簽訂房屋大額定金協議，簽訂房屋買賣合同，在房屋最后一次交易滿5年后的一定期限內辦理交易過戶等手續。先租賃，后買賣：上下兩戶在中介下簽訂房屋租賃合同，租賃期限至房屋最后一次交易之日起5年。到期日，上下兩房在中介的指導下簽訂房屋買賣合同，再辦理交易過戶手續。

風險提示：*智益星律師事務所律師吳宇表示，這是目前常見的避稅方式。從簽訂銷售合同到過戶的時間間隔較長，往往不到一年，多則幾年，風險很大。買賣雙方在以下方面容易發生糾紛：

1。由于房價漲跌，合同被撕毀：房價飛漲，上房不得賣或多賣一套；房價下跌，下房不得買。如果違約成本低于可獲得的利益，缺乏誠信的上下級家庭很可能撕毀合同，導致合同目的的失敗。（1） 因地震等不可抗力造成房屋毀損、滅失，致使合同無法客觀履行的。因為沒有辦理過戶手續，房主要承擔房屋毀損、滅失的風險。（2） 間隔時間長，事故多：以上、以下任何一方失蹤、死亡、身患重病或出國，相應的公證、委托手續不能及時辦理或辦理的，后續的交易過戶手續不能辦理或不能按時辦理，糾紛在所難免。政策變化風險：（1）國家稅收政策變化：關于征收個人所得稅和土地增值稅的傳言層出不窮。雖然到目前為止還沒有聽到官方的確切消息，但通過稅收手段調控房地產市場已經反映在“國六條”中。一旦這些稅被征收，而原買賣合同中沒有明確規定承擔主體，如果上下雙方不能達成補充協議，糾紛就會接踵而至。（2） 銀行貸款政策變化：因無交易過戶，銀行無法辦理房屋抵押登記。如果下議院不能提供有效的擔保，貸款就會延期。此時，下議院面臨違約風險（即銀行貸款不能按時支付給上議院），上議院面臨得不到全額貸款的風險。此外，這里的貸款利率波動也會受到相應的影響。其他風險：比如這段時間如果把房子納入搬遷范圍，雖然我家已經搬進來使用了，但由于沒有辦理過戶手續，我無法得到相應的搬遷補償；不管家里人有多著急，也無濟于事。如果我盡快過戶，我可以有效避免這種損失。

針對這三大舉措，21世紀不動產上海區域法務部經理王琦指出，中介在操作過程中不應低估風險。首先，如果上級、下級和中介特別約定以完成交易過戶手續為中介的傭金標準，中介將面臨傭金收取周期過長或難以收取全額傭金的風險。其次，買賣合同簽訂后，中介必須派合同管理員來妥善保管合同，無形中增加了中介的管理成本。如果中介不慎失約，中介的麻煩可想而知。

如果先決定后出售，是否可以簽訂銷售合同不由中介決定。如果沒有特別約定，中介收取傭金的前提是方便簽訂銷售合同。因此，如果由于任何一方的原因沒有簽訂買賣合同，中介將無法接受傭金。當然，中介可以通過法律途徑爭取自己應有的利益，但大量的時間、人力、財力是無法避免的，法院最終是否支持中介的訴求也不容易做出判決。

如果先租賃，再買賣，這里中介的主要風險是只能收取租賃傭金，無權收取買賣傭金。從委托到代理再到合同簽訂，不乏中介工作，但只能收取租賃傭金，中介難免會感到無所適從。

虛假贈與和真實銷售，主要體現在上下級在中介的主持下簽訂贈與合同并辦理公證，然后簽訂銷售合同。將禮品合同帶到交易中心轉賬，并根據銷售合同支付相應金額。

風險警告：

1。非公證風險：捐贈對象是房屋，數額巨大，且上下兩個家庭不是親屬，因此公證人員很難相信捐贈是上一個家庭的真實意圖。如果不能辦理公證，其他后續環節就無法進行。根據相關法律法規，房地產捐贈合同必須經過公證，公證費約為房屋總價的2%。同時，下一戶還需繳納房屋總價3%的契稅。這樣，與5.55%的營業稅相比，上下層家庭并沒有得到多少實惠。而且，如果逃稅、逃費行為嚴重、數額較大，上下戶很可能受到國家財稅部門的處罰。過戶后，如果下家違約不付款，上家將處于被動地位：過戶后，下家很可能不再履行真正的買賣合同。此時，贈與合同已經公證。即使前科提出贈與合同為無效合同，以法律形式掩蓋違法目的，后科也可以提出異議。此時，合同的效力只能由法院或仲裁機構確認。時間、人力、物力的損失是不可避免的。此外，尚佳可能因逃稅難而不得不放棄訴訟。

4。下層家庭往往無法追究上層家庭房屋質量缺陷的責任。根據《合同法》第一百九十一條的規定，捐贈財產有瑕疵的，贈與人不負賠償責任。鑒于目前房屋贈與合同已經在房地產交易中心公證備案，如果房屋存在質量問題，下一戶不能按照贈與合同追究上一戶的責任。這時，下一家人只能“啞巴吃黃連，有苦說不出來”。

但是，如果中介人明知是上下級代為辦理相應手續，明知虛假贈與和真實交易的實際情況，如果被國家財稅部門扣押，可能面臨被處罰的風險。風險提示：段厚生教授指出，陰陽合同是一種違法的避稅方式，因為實際交易量大于表面交易量，所以實際繳納的稅款小于應繳納的稅款，嚴格來說，應該受到行政部門的處罰數額巨大，可能構成犯罪。而且合同對買家也不好。將來，買房人再賣房時可能要多交稅。如有爭議，以正式登記的合同為準，不可取。

**浙南律師事務所邢*鋒律師也持同樣觀點。他認為，為了避稅而故意隱瞞真實價格，然后補足較低的價格，是違法的。一旦被發現，將受到處罰；即使運氣不好被發現，如果買家再次交易，可能會增加稅費。

邢律師提出，由于各方利益不同，糾紛發生后很難補救。買賣雙方在簽訂合同時，應充分預見合同履行過程中可能出現的風險，并對風險出現在合同中后的責任作出明確約定，以降低合同履行的風險，避免發生糾紛或承擔不應有的損失。在合同中，買方和賣方