如何應(yīng)對(duì)“一房多賣(mài)”的局面。

作為不動(dòng)產(chǎn)，商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)行登記，登記是有效要件。所有登記的購(gòu)房人都已合法取得該商品房的所有權(quán)，其他購(gòu)房人不能主張自己的權(quán)利。當(dāng)然，已辦理過(guò)戶手續(xù)的買(mǎi)受人與出賣(mài)人惡意串通簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的，其他買(mǎi)受人可以主張商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，從合同中取得的房屋應(yīng)當(dāng)返還。二是未辦理過(guò)戶登記的其他購(gòu)房人，可由商品房出賣(mài)人依法承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房銷售未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的，買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力，但房屋權(quán)屬尚未轉(zhuǎn)移。因此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人將房屋出售給第三人。原商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的，可以要求商品房出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，包括返還已支付的購(gòu)房款和利息，賠償損失，并要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)兩倍的賠償責(zé)任支付的購(gòu)買(mǎi)款。

[相關(guān)案例]

2016年2月，惠安的廉女士買(mǎi)了一套80平方米的安置房，位置好，戶型好，總房?jī)r(jià)只有18萬(wàn)元。低價(jià)讓連女士一開(kāi)始很警惕，但賣(mài)家小何說(shuō)，由于家里突然變故，她急于用錢(qián)，房主（即母親洪×坡）可以親自簽字，這讓連女士放下了警惕。

2016年3月，連女士與小何簽訂了購(gòu)房合同，洪*坡親自簽字，小何也作為代理人簽字。之后，連女士通過(guò)銀行將10萬(wàn)元作為存款匯入小河，并于7月20日同意將余額轉(zhuǎn)賬。

然而，7月15日，連女士到小區(qū)門(mén)口選戶型時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)4號(hào)樓門(mén)前前來(lái)看房的“業(yè)主”不在少數(shù)。經(jīng)查詢，這些“業(yè)主”想買(mǎi)的戶型和他們買(mǎi)的戶型一樣，甚至連房屋品牌都一樣，都是小何辦理的。這時(shí)，連女士發(fā)現(xiàn)自己被騙了，便與其他“業(yè)主”一起報(bào)案。目前，犯罪嫌疑人何某已被警方刑拘，案件正在進(jìn)一步調(diào)查中。如何應(yīng)對(duì)“一房多賣(mài)一房”的局面？

出賣(mài)人將同一房屋出售給多個(gè)買(mǎi)受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因?yàn)楦鶕?jù)合同法第一百零七條的規(guī)定，“一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，因此，賣(mài)方必須按合同規(guī)定履行其責(zé)任和義務(wù)。

一旦遇到“一房多賣(mài)一房”的情況，需要按照以下原則確定房屋產(chǎn)權(quán)：

1。出賣(mài)人是否實(shí)際將房屋交付給買(mǎi)受人

如果出賣(mài)人實(shí)際將房屋交付給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人實(shí)際使用了房屋，則表明出賣(mài)人履行了合同，應(yīng)當(dāng)考慮支持買(mǎi)受人的實(shí)際履行請(qǐng)求；如果買(mǎi)受人已經(jīng)支付了全部房?jī)r(jià)，則應(yīng)當(dāng)考慮支持意味著買(mǎi)方已經(jīng)履行了所有義務(wù)，買(mǎi)方的實(shí)際履約要求也應(yīng)予以考慮；

3。如果買(mǎi)受人已辦理或正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)，說(shuō)明買(mǎi)受人強(qiáng)烈希望取得房屋產(chǎn)權(quán)，并已做好過(guò)戶登記的前期準(zhǔn)備，因此，應(yīng)當(dāng)考慮其實(shí)際履約要求；如果履行合同的成本較低，買(mǎi)方是否適合履行合同，或者是否適合履行合同，應(yīng)當(dāng)考慮買(mǎi)方的實(shí)際履約要求。你知道嗎