購買學區房應列入合同

西城區有豐富的教育資源，所以很多購房者來到學區房。馬先生通過中介公司在西城區真武寺買了一套房子。買房時，馬先生特意詢問房子是否屬于附近一所重點小學的學區。中介業務員從網上找到了馬先生之前的招生簡章作為確認。馬先生當即簽了合同，以比同區域均價高16%的價格買下了這套房子。

事后，經過仔細打聽，馬先生知道自己買的房子與真正的學區房是分開的，不屬于小學招生范圍。

馬先生上訴至法院，要求中介公司賠償高于該區域非學區房的房價差價損失，并退還服務費。

庭審后，法院認為，雙方簽訂的房屋買賣合同中沒有約定涉案房屋為學區房，因此馬先生提出的差價損失索賠不能成立。中介公司沒有盡到仔細審查的義務，只被判退還中介費。

西城法院第一人民法院院長郭*言表示，以購買“學區房”為主要目的的購房者，必須提前與學校、教育部門核實相關招生政策和購房的招生指標使用情況。其次，應當在合同中寫明購買學區房的特殊目的，并約定因出賣人違約而購買“學區房”的目的買受人有權解除合同并要求賠償房價差價損失。很多二手房掛牌出售時都處于出租狀態，租客的態度最容易被買賣雙方忽視。事實上，租房者對他們租的房子有自己的權利。李先生打算賣掉他在西城區春樹園的房子。他與購房者簽訂協議時，房屋仍處于出租狀態，租期尚未到。李先生與買受人協商，讓租客住到租期，并將相應的租金交給買受人。

讓李先生沒想到的是，房屋出售后不久，他就被租房人梅先生起訴，稱自己侵犯了租客的優先購買權，索賠10萬元。庭審中，李先生說，在賣房期間，梅先生配合中介看房。作為租房者，他對買賣了如指掌，檢方只是為了免費多活幾天。

結合中介公司的證人證言和李先生、梅先生的通話記錄，法院認為梅先生應該知道涉案房屋的出售情況，梅先生沒有證明自己想買房。因此，李先生出售房屋并未侵犯梅先生的優先購買權。

不過，郭先生提醒，房主出售房屋時，在同等條件下，承租人確實有優先購買權。本案雖未認定業主侵害承租人權利，但為避免后期交房糾紛，買受人在購房時應仔細核對租賃合同期限、主體等信息，并要求承租人出具放棄優先購買權的聲明等材料。

十類二手房各有風險

除上述學區房和租賃房外，其他八類二手房也各有風險。抵押房屋因出賣人的責任等原因不得抵押，可能影響合同的履行；共同房屋的最大風險是夫妻一方擅自出售共同房地產。買房時，一定要核對房主的婚姻狀況，要求配偶同意白紙黑字出售房屋；如果有人不遷出戶口，法院不能責令公安機關直接遷出戶口。只能根據合同判斷賣方是否有過錯和賣方的實際損失，并判斷違約金；如果中心交房不辦理上市手續，就不能繼續交易；如果代理商沒有代理權，或者超越代理權，甚至簽訂合同代理權終止后，買賣合同無效；拍賣行經常出現債務問題，房屋可能被多次抵押，購買這類房屋可能面臨債權人追償；如果房屋價格突然上漲，買受人應確保買受人和買受人雙方賣方已簽訂購房合同。其次，他應嚴格履行合同，并及時確定賣方違約的證據。據西城法院統計，二手房買賣糾紛逐年增多。僅今年上半年，房屋買賣合同糾紛同比增長近四成，今年前9個月受理案件數與去年持平。預計今年房屋買賣合同糾紛數量將達到歷史峰值。為此，法院總結了一些購房者常見的風險防范措施。

買房前，首先要看房產證。檢查房產證是否原件，產權人和出賣人的身份證是否一致，是否有抵押登記，房屋的產權性質，是否為出賣人單獨所有。第二步是看賣家的銷售賬，主要看婚姻狀況。戶籍所在地與否是房屋所在地。第三步是看房子是自己住的還是賣家租的。租金取決于租賃合同。去物業、供暖等部門詢問是否有欠款等。如需了解更多情況，可請售房人配合派出所房管部門和戶籍部門查詢房屋情況和戶籍。

另外，要妥善簽訂購房合同，涉及付款、貸款、過戶、騰退房屋等情況和時間節點，要明確約定，合理安排。試著就每種行為的違約責任達成一致。比如逾期搬遷戶的違約責任、逾期付款、逾期騰退房屋等。糾紛發生后，注意保留證據。你知道嗎