隨著房地產市場的持續飆升，市場上各種房地產融資產品開始引起市場關注，尤其是近期備受質疑的首付貸款。首付貸款是指房地產中介或金融機構在首付資金不足時，可以為購房者提供補貼資金，用于擴大購房杠桿。在分析人士看來，首付貸款通常為購房者提供1/2或2/3的資金比例，使購房者有支付首付的能力，但這可能使部分投機者有更大的投資能力，從而產生投資泡沫和風險。

雖然沈陽的“零首付”政策只維持了8個小時，但零首付產品并沒有完全消失。據悉，部分房地產開發商已在部分城市推出零首付產品。嚴*金說，目前零首付的常見操作流程是購房者在購買100萬元的房子時，需要首付20萬元。這時，房地產企業可以幫他們墊付20萬元，然后再獲得80萬元的貸款。來年購房者需預付20萬元及一年利息。

與首付貸款類似，零首付貸款通常利率很高，甚至有的利率每年超過10%，有的甚至高達20%，很容易變成高利貸。普通工薪階層很難承受這個負擔。

**房地產首席分析師張煒表示，在這類房地產市場杠桿工具中，首付貸款利率最高，風險最大?！痹瓉?，住房貸款的風險很小，需要房價下跌30%以上才有風險。如果首付是借來的，利率這么高，風險會放大幾倍?！?。

然而，某研究院智庫中心研究總監嚴×金表示，在房地產市場的主要融資產品中，風險最大的其實是零首付，因為在這個時候，購房者往往可以在沒有任何抵押物的情況下買房。違規的風險很高，但往往是最誘人的方式。關鍵是要用這種方式對買家進行嚴格的信用審查。分析人士表示，除了首付貸款和零首付外，用于支付購房首付的消費貸款是剩余四類房地產配置中風險相對較高的。

消費貸款本身與購房無關，最多與房屋裝修有關。但在實際過程中，貸款審批通過后，借款人會與套現中介或裝修商戶串通套取貸款，充當購房首付，銀行難以監管。嚴*金表示，與二次按揭、短期墊款和房產贖回按揭相比，房地產市場上使用的消費貸款的資金監管層無法監管，而且沒有按揭，因此存在很大的風險。預計后續監管部門將對進入樓市的消費貸款進行有效監管。與首付貸款和零首付貸款相比，二次按揭、短期墊款和房產贖回貸款相對較少。嚴×金說，二次按揭比較常見的操作流程是：對于一些擁有第一套房子但仍在還貸的人來說，如果想買第二套房子，可以在不提前還貸的情況下，將第一套房子再次按揭。

短期預付款的常見操作流程是：如果房東把房子賣給下一戶，房東還欠銀行50萬元貸款，下一戶只能首付40萬元，那么貸款公司就提供10萬元貸款。贖回貸款通常要求房東到指定的商業銀行辦理貸款，下一戶購房時，也需要到銀行辦理貸款。在嚴先生看來，這三款產品雖然利率較高，但期限相對較短，風險較小。你知道嗎