二手房買賣合同糾紛

根據相關資料，將所有糾紛歸納為三個相對方，其中一個是關于合同內容，對于這類問題，我們可以在合同中約定違約金，以防止違約的發生。二是房屋產權糾紛。對于這一塊，我們可以根據《城市房地產轉讓管理條例》第六條的規定來判斷是否屬于其中一種情況。最后是房價。近幾年，由于契約意識淡薄，房價可能還存在這個問題。近年來，這一問題得到了改善。案例分析：2005年4月22日，a通過引入第三方C房地產中介公司，與B、C簽訂了《房地產交易中介協議》（以下簡稱《中介協議》），即：，a通過C中介公司介紹買了B的房子。中介協議約定：甲為表示誠意購買，應先支付意向費人民幣5萬元，然后在協議簽訂后兩日內向被告補交定金人民幣10萬元。乙方同意甲方提出的購房條件后，上述定金由第三方丙方轉交給乙方，作為甲方補充的定金，甲、乙雙方應在中介協議生效后15個工作日內與第三方簽訂房地產買賣合同。2005年4月23日，乙方接受甲方支付的全部首付，共計人民幣10萬元，委托給第三方C，2005年4月30日，甲乙雙方在進一步明確購房條件后，同意與第三方簽訂房屋買賣合同。但是，甲在買賣合同上簽字蓋章后，乙只蓋章，但考慮到新的房屋交易政策會影響交易利益而拒絕簽字。因此，合同未能在當天簽訂。2005年5月12日，a擔心B在不在的情況下單獨簽合同不利于他，不能接受B的房屋轉讓條件，于是到C處將合同最后一頁的簽字頁劃過，作廢。2005年4月30日至2005年5月18日，雙方因甲無支付能力未能簽訂合同。2005年5月20日，B律師給a發律師函，通知單方解除中介協議，將房屋轉讓給他人。接到B律師的律師函后，a還要求B雙倍定金，終止合同，并承擔訴訟費用。

本案爭議焦點是：甲、乙雙方未能如期簽訂房屋買賣合同，而乙拒絕簽訂合同的原因是：甲無支付能力，在買賣合同未成立時，乙是否有權要求甲提前支付房價；甲是否有權要求乙雙倍支付房款押金并解除合同。第一，被告B是否有權行使不安抗辯權，要求原告a提前支付房價款。2005年4月23日，a通過本案第三方C的介紹，與B簽訂了中介協議。中介協議中還包括了甲、乙雙方的購房協議，因為購房條款都列在中介協議中，雙方簽訂購房合同的期限等具體條款都約定好了，中介協議包括中介條款和購房協議，在法理上，協議條款屬于混合合同，而在法理上，購房協議則屬于預約合同。本預約合同以甲、乙雙方在約定的期限內在約定地點簽訂的《上海市房地產買賣合同》（以下簡稱《房屋買賣合同》）為基礎。擬簽訂的合同在法理上屬于本合同。根據民法理論，二者之間的關系是委任與契約的關系。預約是約定將來訂立某種合同的合同，應當在將來訂立的合同稱為本合同。預約合同最突出的特點是它規定了當事人為將來訂立本合同而進行協商的義務，它規定了當事人對具體行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。在這種情況下，中介合同中的訂貨協議的目的是確定雙方簽訂購貨合同的義務，而購貨合同是對購貨行為的直接確認。也就是說，訂貨協議規定，雙方應在今后約定的時間簽訂本合同。只要雙方在到期日前簽訂合同，就已經正確地履行了訂貨協議書規定的義務。在本案的購房合同中，原告甲已向被告乙支付定金10萬元。定金的目的是保證原告a履行購房協議。被告B接受原告a的定金，意味著雙方就購房條件達成協議。如果甲方不履行購房協議，拒絕簽訂房屋買賣合同，乙方可以沒收甲方的定金。存款的性質在法學理論上屬于契約性存款。本案中，a已按約定于2005年4月30日前與第三方簽訂房屋買賣合同，a已履行購房協議義務，而B因擔心政策變化，只在簽字頁蓋章而拒絕簽字，導致當日未能簽訂合同。

其次，B多次聲稱擔心a無法履行合同，無法支付房價，于是要求a在與他簽訂合同前一次性支付90萬元房價，以行使不安抗辯權。在這種情況下，乙方是否有權行使不安抗辯權？我們認為乙方無權行使不安抗辯權。B混淆了預約合同和本合同的區別，即本案中，B混淆了購房協議和房屋買賣合同的區別。房屋買賣合同成立前，房屋買賣合同中甲、乙雙方的義務是簽訂房屋買賣合同，不支付房價或交付房屋。房屋買賣合同簽訂后，雙方的合同義務是支付或者交付房屋。不安抗辯權行使的基礎是建立有效的合同關系。但由于乙方當日未簽訂合同，雙方不存在合同關系，因此乙方沒有依據行使不安抗辯權，也不能要求甲方按照尚未成立的合同履行支付房價的義務。因此，乙要求甲預交房價行使不安抗辯權，沒有法律依據，不應予以支持。同時，乙方還應承擔違約責任。二是甲方要求解除合同并返還雙倍定金的法律依據。

在這種情況下，甲、乙雙方簽訂的唯一成功的合同是包含購房條款的“中介協議”。根據協議中房屋購買條款的規定以及甲支付定金、乙收取定金的事實，甲、乙雙方需要履行的購房協議內容是雙方需要在約定的時間、地點簽訂房屋買賣合同。原告甲已按約定履行了采購協議的簽訂義務，但因乙方原因合同無法簽訂，乙方未履行簽訂義務。根據《擔保法解釋》第一百一十五條的規定，當事人約定以定金作為訂立主合同的擔保的，乙方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；乙方拒絕訂立合同的，押金應雙倍返還。在這種情況下，B拒絕簽訂主合同，因此a有權要求B雙倍退還定金。

在約定的合同期限內，B始終以a沒有支付能力為由拒絕履行合同義務，并拒絕向第三方和甲方提供委托書原件或復印件。合同期滿后的次日，乙方將向甲方發出要求簽訂合同的通知，并在發出通知后，乙方將房屋轉讓給案外第三人，并向甲方發送律師函解除合同。乙方以自己的行為表明不再履行簽訂合同的義務，致使合同目的無法實現。當然，甲可以行使解除合同的權利，要求解除中介合同，并在解除合同前追究乙的違約責任。

綜上所述，當事人通過房地產中介公司簽訂的二手房買賣合同，大多是既有中介條款又有房屋買賣合同的混合合同