詳細(xì)講解二手房交易流程

第一步，購(gòu)房資格審核。第二步是訂閱。

資格審查結(jié)束后，您需要在此支付定金（買(mǎi)方應(yīng)盡量避免與賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定“定金”條款，并使用“定金”條款維護(hù)自己的利益）。與新房不同，二手房認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)沒(méi)有新房標(biāo)準(zhǔn)，定金直接交給賣(mài)家。

第三步是與中介機(jī)構(gòu)簽訂商品房購(gòu)房服務(wù)協(xié)議。

如果購(gòu)房者已經(jīng)決定購(gòu)買(mǎi)二手房，那么為了保護(hù)雙方的權(quán)益，中介會(huì)要求購(gòu)房者簽訂服務(wù)合同。協(xié)議將明確中介服務(wù)的具體內(nèi)容、中介費(fèi)用等重要信息。

強(qiáng)調(diào)：與中介機(jī)構(gòu)簽訂此類(lèi)委托協(xié)議時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀每一條款，并與中介機(jī)構(gòu)逐一核對(duì)其含義。當(dāng)您有疑問(wèn)，覺(jué)得自己的權(quán)益得不到充分保護(hù)時(shí)，可以考慮在協(xié)議中增加補(bǔ)充條款。

第四步，中介和買(mǎi)賣(mài)雙方到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)查詢(xún)。

買(mǎi)賣(mài)雙方明確購(gòu)房意向和目標(biāo)價(jià)后，中介公司的房產(chǎn)中介應(yīng)先到房管局檔案室查看所售房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，能否正常交易，以及是否被法院查封或抵押。產(chǎn)權(quán)完全確認(rèn)后，買(mǎi)受人才能與出賣(mài)人簽訂正式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。如果買(mǎi)方在此之前簽訂銷(xiāo)售合同，可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。比如，賣(mài)家的房產(chǎn)可以是多人產(chǎn)權(quán)房，也可以是集資房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)適房。這些房地產(chǎn)的交易有一定的限制。如果事先不明確產(chǎn)權(quán)的具體情況，簽訂合同，很容易造成不必要的損失。這個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)非常重要，所以買(mǎi)受人應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人了解產(chǎn)權(quán)的具體情況，最好有一定的依據(jù)來(lái)證明。第五步，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂正式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。

這一步是中介、買(mǎi)賣(mài)雙方親自到房管部門(mén)核實(shí)產(chǎn)權(quán)后的關(guān)鍵一步。作為購(gòu)房者，必須對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)有清醒的認(rèn)識(shí)。例如，如何取得房屋的地塊、房產(chǎn)證是否已抵押、房產(chǎn)用途等

簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，通常需要攜帶身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證原件或其他原件、印章等進(jìn)行登記證明你的身份。出賣(mài)人還需要攜帶這些證件，以及房產(chǎn)證原件和復(fù)印件。

第六步是在銀行支付房?jī)r(jià)，并在交易中心核對(duì)價(jià)格和納稅。

此過(guò)程可分為兩種情況。第一種情況是購(gòu)房者提供按揭貸款，因此作為購(gòu)房者，你只需支付首付。第二種情況是購(gòu)房者一次性支付房?jī)r(jià)款，所以這是全額支付房?jī)r(jià)款。需要注意的是，簽訂正式銷(xiāo)售合同時(shí)，首付款和全額付款均應(yīng)在銀行柜臺(tái)辦理。

支付房?jī)r(jià)后，一般需要到房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)部門(mén)核對(duì)房?jī)r(jià)、稅金等。

第7步：向銀行申請(qǐng)抵押貸款。

如果購(gòu)房者一次性付清房款，他不需要經(jīng)過(guò)這個(gè)過(guò)程，直接進(jìn)入下一步。申請(qǐng)按揭貸款，要準(zhǔn)備更多的材料，需要帶上身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證、買(mǎi)賣(mài)合同等。如果是申請(qǐng)公積金貸款，根據(jù)中央政府住房公積金管理中心（國(guó)管）與深圳住房公積金（城管）的差額，攜帶全部相關(guān)材料。

第八步是在房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。

具體來(lái)說(shuō)，您需要準(zhǔn)備身份證、正式銷(xiāo)售合同、與銀行的貸款合同、申請(qǐng)書(shū)和授權(quán)書(shū)以及納稅單。當(dāng)然，賣(mài)家必須帶房產(chǎn)證。

第9步：銀行發(fā)放抵押貸款并交付房屋。

對(duì)于一次性付款買(mǎi)家，此步驟不是必需的。如果你用按揭貸款買(mǎi)房，那么在你辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)拿到房產(chǎn)證后，你需要拿著房產(chǎn)證到辦理按揭貸款的銀行為你申請(qǐng)貸款。拿到房產(chǎn)證后，還可以拿到房產(chǎn)的其他抵押證明。你只需要把房產(chǎn)證和其他抵押貸款證明交給銀行工作人員。一般來(lái)說(shuō)，銀行會(huì)在幾天內(nèi)發(fā)放貸款。在發(fā)放貸款、交付房產(chǎn)并支付余款后，二手房交易完成。

另外，如果購(gòu)房發(fā)票丟失，房產(chǎn)證還是可以拿到的，但需要時(shí)間和精力。一旦發(fā)生這種情況，業(yè)主應(yīng)首先登報(bào)聲明發(fā)票無(wú)效，并注明房屋地址、購(gòu)房人姓名、發(fā)票號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容；然后，去找開(kāi)發(fā)商，讓他出具損失說(shuō)明，并證明購(gòu)房人確實(shí)在該公司購(gòu)買(mǎi)了商品房；最后，房產(chǎn)部門(mén)將核實(shí)損失的真實(shí)情況。購(gòu)房者還需要到開(kāi)發(fā)商處核對(duì)發(fā)票底單。開(kāi)發(fā)商將有定金，并可向買(mǎi)方出具購(gòu)房證明。購(gòu)房者可憑購(gòu)房證明到房產(chǎn)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。

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