2月21日，中央下發了一個沉甸甸的文件：《關于進一步加強城市規劃建設管理的若干意見》。《意見》提出，要加強街區規劃建設。原則上，不得再建設封閉式居住區。逐步開放已建成的住宅小區和單位大院，實現內部道路的公示，解決交通網絡布局問題，促進城市的發展，節約用地。住宅小區圍墻拆除涉及哪些法律問題“原則上不再建設封閉式住宅小區，已建成的住宅小區和單元大院應逐步開放”引起熱議。誰有權決定開放已建成的社區？這是否意味著如果將來沒有封閉的社區，社區里就沒有物業了？開業后如何保障小區安全？社區開放后，有沒有保障每個人權利的配套措施？對于這一系列問題，讓我們看看專家怎么說。至于拆除圍墻是否違反《物權法》，最高人民法院今天上午也作出回應。

1。開放社區是一種輕率的舉動嗎？

對于中央的這一意見，有些懷疑者認為在執行過程中會有很大的阻力。這是一記耳光嗎？為什么要在這個時候拆除社區的圍墻？其實，這個文件的背景是，經過37年的發展，中國城市日新月異，但也存在很多問題，尤其是各種“城市病”必須刻不容緩地治療。以北京為例，交通堵塞已經成為一個非常嚴重的問題。城市規劃專家表示，實際上，北京的道路寬度并不比世界上其他大城市窄甚至寬，但造成擁堵的一個主要原因是城市支路等毛細血管堵塞，道路微循環不好。

之前網上流傳的一張圖片也顯示，從地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓和東京，可以看到主干道和支路的蜘蛛網，而在北京，只能看到很多庭院、社區和稀疏的城市道路。

國家發改委綜合交通研究院宏觀城市交通辦公室主任程世東表示，西方國家的城市發展一直是一個小街區，路網密集，不會像某些國家那樣導致交通毛細血管堵塞我們大多數城市都有。

封閉的大院或小區不僅分割了路網交通，而且從多方面影響城市生活。專家表示，大部分生活在街頭，應該有更好的關系。人們走在街上，有一些小店，有宜人的環境，步行空間、綠化帶、休息場所等，都會讓人很舒服。如果你走在街上，靠著墻，你會覺得路很長。

從這個角度看，社區開放的決定是恰逢其時，而不是一記耳光，因為在中央看來，關閉社區是造成當前城市病的一大原因。

2。開小區違反物權法？既然開放居住區的目的是為了解決城市疾病，讓城市更宜居，那么問題就來了。誰有權開住宅區？畢竟，住宅小區是否開放，涉及到業主的利益。在物權法的背景下，業主的權益如何得到尊重？北京市房協秘書長陳志認為，對于社區是否公開存在的問題，要充分尊重土地所有人的權利。

陳志說，住宅區用地，無論是道路、綠地還是住宅建設用地，首先由開發商從政府取得，建設完成后再賣給業主，而住宅區用地也被劃分為每個房主的“頭”。同時，《物權法》規定，居住道路不明確屬于市政道路的，產權屬于全體業主。因此，對于現有的小區，應該由業主來決定。

北京大學法學院房地產法律研究中心主任樓建波表示，《意見》中提到的已竣工住宅小區和單位大院，要逐步開放，用“逐步”這個詞。他認為，我們可以選擇在住宅區土地使用權使用年限達到70年后，或者住宅區內的住宅樓不再適合居住，需要重建時，對其進行變更。

中國政法大學教授王衛國認為，政府的出發點是好的，但在實施時要尊重每個人的意愿和需要。王衛國說，如果居民路沒有明確界定為市政道路，就屬于業主的產權。根據《物權法》的規定，居住區的土地使用權屬于居住區的業主。這些道路不僅具有交通功能，還具有停車等許多其他功能。此外，全面開放還涉及安全和人民觀念等問題。政府不應該強制執行，而應該尊重物權法。

從專家的角度來看，在法治的大背景下，開放竣工社區，需要充分尊重業主的權利，在充分協商的大背景下，可以逐步開放，這應該是大概率事件。最高人民法院第一人民法院院長程新文23日上午在回答“拆除居民區圍墻是否違反物權法”的問題時說，目前，黨中央、國務院提出的“意見”屬于黨和國家的政策層面，涉及到對包括業主在內的相關主體權益的保護，是一個通過立法合法化的過程。也就是說，如何實施它需要立法。

3。社區道路開放使用如何補償？

如果業主同意開放社區，將社區道路改為公共道路，會有補償嗎？中國政法大學教授王衛國認為，從法律上講，政府應該協商推動，比如與小區業主大會進行必要的協商，并給予補償。同時，我們應該區別對待他們，而不是一刀切。”在一些道路十分緊缺的地方，要與社區業主等多方協調；對于一些居住區，根本沒有這樣的需求，開放圍擋對緩解交通沒有實質意義，反而增加了安全隱患。因此，既要保證居住區道路的居住功能，又要保證業主對安寧和安全的要求。

另外，對于單位大院，王衛國說，這個問題比住宅區簡單，住宅區很多是國有單位，但也有一些企業單位，所以不能一概而論。

關鍵問題是土地使用權，包括劃撥土地使用權和出讓土地使用權兩大類。國有企業通常屬于劃撥的土地使用權，企業單位還要看是劃撥的土地使用權還是出讓的土地使用權。

王衛國說，劃撥的土地使用權是無償取得的，政府可以隨時收回，只要適當補償就夠了；對于土地使用權的流轉，政府強制收回必須是出于公共利益的需要，復蘇也需要得到證明和補償。補償內容包括土地使用權剩余年限土地出讓金返還、給社區居民帶來不便的補償、道路建設費用、給居民帶來不便的補救措施，包括噪聲、污染等一系列問題4小區物業建成后會取消嗎？

如果沒有住宅區，住宅區沒有道路和綠地，是否還需要物業？還需要交物業費嗎？

對此，北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示，所謂物業負責小區公共設施和公共部分的維護。樓道、電梯和二次供水是公共部分和公共設施，也需要維護。因此，今后也會根據當時的規劃，劃定公共區域和公共設施。物業的性質不會改變，但管理服務的方式會改變