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新房屋租賃合同應注意的四個問題

來源: 律霸小編整理 · 2021-12-03 · 220人看過

1、忽視發票的開具。在司法實踐中，承租人因出租人拒絕開具發票而拒絕支付租金的情況屢見不鮮，但在合同中并不明確。在現實生活中，承租人的情況大不相同：有些人可能因為稅務或會計原因需要發票，有些人可能不需要發票。如果雙方未能就開具發票達成事先協議，承租人無權以此為由拒絕支付租金。因為在法律上，支付租金是承租人在租賃合同中的主要義務，開具發票只是出租人的附帶義務。這兩項義務的重要性是不同的。承租人不得以出租人違反較輕義務為由拒絕履行其較重義務。合同應在發票上增加提示性條款。2、違約金的上限

<合同中的許多條款都有關于違約金的規定：例如，在第3條中，“乙方應按日租金的%支付違約金”；第8-2條“違約方應按月租金向另一方支付違約金”。由于本合同是由工商部門制定的，雙方對本合同非常信任。然后，在沒有特別指示的情況下，雙方有充分理由相信，擬填寫的百分比和倍數由雙方通過協商確定，并受法律保護。但事實上，違約金的數額在法律上是有限的，過高的違約金不能得到法律的支持。雖然雙方在簽訂合同時無法確定違約金“過高”的數額，但合同的措辭可能誤導雙方，使其對違約金的期望過高。有鑒于此，合同應對此作出適當解釋。3、關于違約責任的協議是不夠的。合同中的一些條款只是從正面規定了當事人的權利和義務，但沒有就違約責任達成充分的協議，這往往是當事人之間發生糾紛的直接原因。第5-2條規定：“在租賃期內，甲方應確保該房屋及其附屬設施處于正常、可用和安全的狀態。甲方應在該房屋檢查和維護前提前天通知乙方。乙方應在檢查和維護期間予以配合。”該條款在實踐中可能會遇到以下爭議：第一，當天然氣管道因第三方損壞或不明原因而無法正常使用時，應如何計算和分擔損失？出租人是否違反本條規定？第二，出租人提前通知承租人檢查和維修的日期。如果承租人不同意日期怎么辦？是以出租人的通知為準，還是雙方另行協商？第三，如果出租人的檢查和維修造成承租人的損失，應由誰承擔？例如，如果承租人要求休假以配合維修，獎金將受到影響。如果沒有一個關于爭議解決的明確協議，各方最終將不可避免地厭倦訴訟。4、設定合同條款的不平等義務涉嫌有利于出租人，雙方承擔的合同義務明顯不平等。這主要體現在以下幾個方面：根據第5-1條的規定：“如因乙方使用不當或不合理造成房屋及其附屬設施損壞或故障，乙方應負責維修。如乙方拒絕維修，甲方可代為維修，費用由乙方承擔”。本條僅規定了承租人的維修責任，未明確房屋因正常使用而損壞時出租人應承擔的責任；5-2規定甲方在檢查和維修房屋時，應提前天通知乙方”。該條款似乎剝奪了承租人協商維修日期的權利，但由出租人單方面確定；第6條規定“歸還房屋時，應經甲方驗收”“在占有承租人支付的定金的基礎上，出租人在退房時大多處于有利地位。如果房屋只能在出租人單方面接受后才能歸還，承租人將更加被動。合同應注意雙方權利義務的平衡，以使其能被更多的人接受。

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