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商品房買賣合同的效力及無效合同的處理

來源: 律霸小編整理 · 2021-12-15 · 111人看過

房地產(chǎn)合同是許多合同中具有特殊中性性質(zhì)的合同。該合同的訂立不僅應當符合民法通則和合同法的規(guī)定，還應當向有關土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門辦理相關的審批登記手續(xù)，使該合同具有法律效力。2、《合同法》第56條規(guī)定，“無效合同或被撤銷的合同從一開始就沒有法律約束力。”第58條規(guī)定：“合同無效或者解除后，因合同取得的財產(chǎn)應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價返還。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應當承擔相應的責任.“無效房地產(chǎn)合同也應按上述規(guī)定處理。綜上所述，無效合同的法律處理主要包括：（1）返還財產(chǎn)或折價賠償；（2）無過錯方也需要承擔一定的法律后果，但在具體處理中，應遵循以下原則。（1）公平原則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一種民事活動，《民法通則》第四條規(guī)定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，這一原則也應當適用于投資信托的處理不動產(chǎn)合同。如因未申請房屋租賃許可證導致租賃合同無效，租賃關系無效，承租人應將房屋返還給出租人，有過錯的出租人仍應賠償承租人的損失。然而，有一種情況不容忽視。承租人沒有過錯，但確實使用了出租人的房屋。它是一個實際受益人。應考慮無辜承租人應支付實際使用房屋的租金，這是公平合理的（租金可通過評估部門確定）。（2）避免累積訴訟原則在房地產(chǎn)合同糾紛案件中，往往存在多種法律關系，一種法律關系被認定無效后，會影響到其他法律關系，因此，在處理無效的房地產(chǎn)合同時，可以考慮將其協(xié)調(diào)為：盡可能全面，減少訴訟程序。例如，在權利確認的情況下，既有房屋抵押關系，也有房屋買賣關系。經(jīng)認定買賣關系有效、抵押關系無效，不存在退房、賠償損失問題的，責令有關當事人暫停其他權利登記備案，以確保購銷關系的確認。

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