《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉租的出租人可以解除合同。”如果經(jīng)過出租人同意的轉租行為，承租人可以轉租。那么此時存在兩個租賃關系，出租人與承租人之間的租賃合同關系，承租人與次承租人之間的租賃關系，而此時兩個租賃合同都是合法有效的，對此學界和實務界并無異議。但是未經(jīng)出租人同意的轉租行為中，法律賦予了出租人租賃合同解除權，以保護其利益。而對于承租人與次承租人之間的轉租合同是否依附于原租賃合同而存在？其合同效力是認定為有效？無效？亦或效力待定？卻在理論和實務界有著不同的觀點。一、對于未經(jīng)出租人同意的轉租合同的獨立性認定就轉租合同需以租賃合同為前提而言，二者非常類似于主從合同關系、在主從合同關系中，主合同是指能夠獨立存在，不以其他合同的存在為前提的合同，從合同是依附于主合同而存在，以主合同為存在前提的合同，又稱為附屬合同。兩個合同之間是否具有主從關系，應從如下六個方面加以分析：（1）發(fā)生上的依附性，即從合同以主合同的存在為前提，（2）效力上的從屬性，主合同不能成立，從合同就不能成立；主合同被宣告無效或被撤銷，從合同也將失去效力；（3）轉讓的從屬性，主合同轉讓，從合同不能單獨存在；主合同的權利轉讓，從合同的權利必須依附于主合同發(fā)生轉讓；（4）消滅上的從屬性，主合同消滅，從合同亦應當隨之終止；（5）法律利益的從屬性，即從合同的存在目的是為了保障主合同當事人的法律利益。就當事人的角度分析，有的從合同當事人與主合同當事人完全相同，如獨立的定金合同，有的從合同的當事人則為主合同當事人之一與第三人，如保證合同。無論何種情形，從合同均服務于主合同債權人的法律利益；（6）如果從合同在主合同當事人與第三人之間成立，則從合同之標的須有別于主合同之標的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押擔保為例，主合同之標的物為一定數(shù)量的金錢，而抵押合同之標的物則為第三人提供的抵押物。從主從合同的特點分析，可以看出，轉租合同不是原租賃合同的從合同。雖然轉租在發(fā)生上、效力上、轉讓上、消滅上均受到租賃合同的限制，即轉租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，但就轉租合同內(nèi)容而言，轉租人與次轉租人均存在獨立于租賃合同的法律利益，轉租人為了獲取租金，次承租人則為了獲得租賃物的使用、收益之權，不符合主從合同的要求。另就標的物而言，轉租合同的標的物系租賃合同的標的物或其一部，具有同一性，亦不符合主從合同的要求。二、對于未經(jīng)出租人同意的轉租合同的效力分析對此類合同的效力認定上，理論和實務界有三種不同意見：意見一、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉租合同無效；意見二、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉租合同，在起訴前經(jīng)出租人追認，合同應當認定有效。該種意見涉及對未經(jīng)出租人同意的轉租行為是否是無權處分行為的理解。認為未經(jīng)出租人同意即將租賃物轉租他人是一種無權處分行為，即未經(jīng)出租人同意的轉租合同是一種效力待定的合同，若出租人事后不追認轉租合同的效力，該轉租合同就是無效的，反之即為有效。意見三、出租人主張承租人未經(jīng)同意簽訂轉租合同無效的，人民法院不予支持。筆者贊同第三種意見，而意見一和意見二反應了許多認識上的誤區(qū)。對于意見一，筆者認為不能因為轉租合同未經(jīng)出租人事先同意或者事后追認而認定無效。首先，從《合同法》第224條的文意，可以看出法律賦予出租人在承租人擅自轉租時，出租人可以解除合同的權利，并不能得出承租人未經(jīng)出租人同意而轉租，轉租合同當然無效的結論。《合同法》在存在轉租行為的情況下對原出租人的保護方式，僅僅是為出租人設定了一個法定的解除合同的理由，并不是一概禁止轉租。其次，無效合同指的是合同違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定或者損害國家、社會公共利益，因而不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。《合同法》52條對于合同無效的情況進行了明確的規(guī)定，認定合同無效應當嚴格按照無效合同的法定事由予以適用，不能任意擴大合同無效的情形。而《合同法》第224條的規(guī)定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉租的話就排除了該條的適用，顯然該條為任意性規(guī)定而不是法律的強制性規(guī)定。