轉租是指承租人不退出租賃關系而將租賃物出租給他人使用、收益的債的關系。對于轉租的立法例，各國根據其不同國情和立法意旨，采用不同的立法模式，大致可以分為：放任主義、限制主義和區別主義等。一、房屋轉租的立法模式法國采用放任主義立法模式，認為轉租是承租人的權利，如果沒有禁止性約定、在不損害出租人利益的情況下，承租人可以轉租。日本、德國等國民法采用限制主義立法模式，即非經出租人同意，承租人不得轉租。意大利民法采取區別主義立法模式，即區別不同情況，采用放任主義或者限制主義。意大利民法典第1594條規定：除有相反的約款，承租人有將出租物讓渡他人的轉租權，但未經出租人的同意不得轉賣契約；涉及動產物時，轉租應當有出租人授權或者與習慣相符。”第1642條規定，產生孳息的物品租賃未經出租人同意，承租人不得將租賃物轉租。我國對于轉租一直都采用限制主義態度。不論是原《經濟合同法》，還是《合同法》都采用限制主義，承租人進行轉租必須事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”建設部《城市房屋租賃管理辦法》亦設專章規定（第五章）轉租。二、非法轉租房屋轉租可分為合法轉租和非法轉租。合法轉租是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉租給第三人。1、采用放任主義立法模式的國家，承租人的自行轉租在未違反禁止性約定或者對于租賃物的所有人無害的前提下屬于合法行為，其法律后果應當與同意轉租相同。但在采用限制主義或者區分主義立法模式的國家，未經出租人同意的轉租即為非法轉租，會產生一定的法律后果。我國屬于后者。一是轉租合同的效力。對于承租人與次承租人之間的轉租合同的效力問題，目前觀點不太一致。第一觀點認為，只要出租人沒有在租賃合同中禁止承租人轉租，承租人則可以不經承租人的同意而轉租，因承租人并未違反約定，該擅自轉租行為應屬有效。第二種觀點認為，如果出租人并未在租賃合同中約定承租人可以轉租，則說明出租人沒有授權承租人轉租，構成無權處分，該轉租合同無效。第三觀點認為，屬于廣義上的無權處分行為，轉租合同效力待定。筆者認為第三種觀點符合現行的合同自由原則和相對性原理。轉租合同的成立從形式到內容與普通合同并沒有區別，可以類推適用我國《合同法》第五十一條規定，認定轉租合同的效力。《合同法》第五十一條規定：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”承租人非法轉租，只有在出租人追認時，方有效；如果不追認，則不發生法律效力。因此轉租合同是效力待定合同。二是出租人的解除權。根據《合同法》第二百二十四條第二款規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。此條規定是法律賦予出租人的一項權利，出租人可以選擇行使此項權利即解除租賃合同，也可以放棄此項權利即不解除租賃合同。如果出租人不解除租賃合同，實際上是對已經存在的轉租關系進行了追認，從而使得轉租合同從效力待定的狀態變成了有效的狀態，出租人與承租人之間的關系和普通租賃合同關系相同。如果出租人解除合同，有以下幾種情況值得研究。《合同法》第二百二十四條第二款規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人有權解除哪個合同（租賃合同或者轉租合同）呢？筆者認為，根據合同相對性原理，出租人只能解除租賃合同。如果出租人選擇了解除租賃合同關系，雖然承租人與次承租人的租賃合同是成立的，但是因為租賃合同解除后，租賃的標的物被出租人收回，造成轉租合同實際不能履行，此時的轉租合同關系只能終止。由此次承租人可以向承租人主張合同不能履行的相關賠償。