一、商品買賣合同成立前提

1、房屋出售方必須具備該房屋所有權或土地使用權。

2、房屋買賣雙方當事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂買賣合同。

3、房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現之前其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。

4、房屋買賣合同的內容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋買賣必須辦理土地使用權出讓手續并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。

5、房屋買賣合同的形式必須符合有關的法律法規的規定，需采用房地產管理部門統一印制的標準合同文本。

二、不得形成買賣合同和合同無效情況

(一)不得形成買賣合同情況

1、違法或違章建筑;

2、房屋產權有糾紛或產權不明的;

3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑;

4、著名建筑物或文物古跡等政府加以保護的房屋;

5、國家征用或已確定拆遷范圍內的房屋;

6、單位擅自購買的城市私房;

7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。

(二)買賣合同無效情況

1、與國家法律和行政法規發生沖突時，合同無效;

2、合同中明顯不公平的條款也無效;霸王條款有(1)擅自延長備案時間;(2)公共收益被占有;(3))違約責任不對等;(4)買方無權調整合同;(5)延期交房都可免責;(6)未及時簽合同只是買方責任：(7)買方無權選擇物業;(8)銷售廣告可能有假;(9)指定貸款銀行.

3、買賣合同是當事人即開發商為了重復使用而預先擬訂的，在訂立中消費者很難有商量余地，屬于一種格式條款，而新《合同法》對格式條款的提供方面有著種種限制，格式條款中，開發商免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，則該條款無效;

第四、違約責任在合同中未約定或約定不明的，受損害方仍可以根據標的性質以及損失大小，合理選擇要求對方承擔違約責任。

三、購房人在簽訂商品房買賣合同注意事項

1、審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標志著開發商具有土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產權證的關鍵。

2、采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

3、注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

4、分清房屋暫測和實測面積。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。

5、講究房屋買賣的付款方式是否規范。在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數額的定金，只給購房者一個收條，一旦發生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

6、認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，并注明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

7、在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的麻煩和損失。

以上是對房屋買賣合同簽訂注意事項的總結，從購房到收房驗房整個流程中，合同中都需要有明確的約定，不然中間出問題就沒有法律保障，對于霸王條款也應拒絕。