一、購房合同的類型

1、定金合同

定金合同屬于擔保合同的一種，是為了履行房屋買賣合同所簽訂的合同。定金合同條款一般比較簡單，定金金額不得超過房屋價格的20%，在合同中可以約定房屋的房號、交付時間、交付條件等。如果購房者違約，開發商已收取定金不予退還;如果開發商違約，購房者可要求雙倍退還定金。定金合同的一般用于房屋買賣的最初階段，合同名稱應明確為定金合同。

2、訂金合同

訂金合同內容與定金合同基本一致，但不同的是購房者對購買房屋反悔時可以要求退還訂金，開發商違約的話是賠償損失而非雙倍返還。

3、預約合同

預約合同是為了將來訂立一定合同的而實施的契約行為。合同條款要比商品房買賣合同簡化，可以簡單約定房屋坐落房號、價格、交付時間和簽訂商品房合同期限、違約條款等，但不得含有商品房買賣合同的主要內容。預約合同無論是否具有預售許可證都是能夠成立有效的，可以普遍適用在房屋買賣的各環節。

4、商品房買賣合同

指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。當開發企業取得預售房許可證或商品房銷售許可證后既可簽訂商品房買賣合同。商品房買賣合同簽訂后經過房地產主管機關備案后具有物權登記的效力。

二、購房合同常見糾紛

1、逾期不能正常交付

房地產開發企業逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發商資金不足或預售不成功，預售人違法將預售款轉向投入其它項目或其它行業造成的逾期交房，二是施工或配套設施進度等原因引起的逾期交房。

對于此類糾紛，2003年司法解釋規定了購房方催告權和解除合同權。從切實維護購買方的合法利益角度出發，開發商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算)的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

2、故意隱瞞相關資質

我國現行法律法規對從事房地產開發經營行為已經作出了比較完善的規定，而在現實生活中，除了因房地產管理部門審核不嚴，出現房地產開發企業雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產開發企業置法律法規于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許可證明;明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設;明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協議的形式為買受人設立種種陷阱。

中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定：商品房預售應當符合下列條件：

①u0001已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

②持有建設工程規劃許可證;

③按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并以經確定施工進度和竣工交付日期;

④向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3、權屬證書缺失

《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付適用之日起90日內，辦理土地使用權并更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續。房地產開發企業應當商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。開發商違反上述條款，在規定的時間內或合同約定的期限內，未及時協助買受人辦理房屋產權屬證書，或未在規定的時間內辦理房屋所有權初始登記，買受人要求開發商按照《解釋》規定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金。

4、質量瑕疵

質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等。房屋縮水，司法解釋已有明確規定;對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。另外，開發商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規定開發商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現后，無法追究開發商的違約責任。

5、宣傳廣告失真

一些房地產商在預售宣傳時，一般都散發精致的售樓書，許諾所預售房屋有優美的環境，高尚的品位，完美的配套設施，周全的物業管理。消費者在接收預購的房屋后才發現實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費者，物業管理更是質價不符。消費者為此與房地產商討說法時，房地產商往往尋找各種理由推卸責任。

三、簽合商品房買賣合同注意事項

1、要審驗七證

消費者在購買商品房時，要注意看商品房七證是否齊全，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預銷售許可證》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、要認真審查《商品房認購書》以防陷阱

買房現簽定認購書并交納一定的定金，如果購房人未在限定的時間內簽約，定金將被扣除，這是現在售樓過程中的習慣性做法。購房人簽定認購書的目的是鎖定物業與價格，但個別開發商卻利用你心急的心情將不合法的物業鎖定給你。

①謹慎對待銷售人員的宣傳

②交錢之前請三思還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴支付錢款。

③簽訂《商品房認購書》并非必經程序

雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協議)等內容進行協商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。

4、把誘餌寫進《商品房認購書》

銷售人員往往會以優惠價格、保留房號等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認購書》，但有時最終難以兌現，建議將這些內容明確寫入《商品房認購書》，并明確約定一旦這些約定不能實現的后果。

5、約定《商品房認購書》退出條款

由于簽訂認購書時，樓盤一些細節尚未明確，買賣合同的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂買賣合同，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定退出條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時退出。

3、要謹慎簽合同，簽前要認真審查合同條款，弄清其含義

在一些購房糾紛中，明明是消費者權益受到了極大損害，但就因為草率簽定合同及附件，真出問題時，消委會沒辦法處理，律師幫不上忙，也不可能要求政府用行政手段來干預市場。因為買賣合同遵循雙方意思自治原則，只要你簽字了，就已經表示你接受當中所有條款。說什么沒看過、讀不懂、不公平，全都沒有用。

以上就是關于購房合同的類型、合同常見的一些糾紛及簽訂購房合同時需要注意的相關事項。不少購房者在買房時，對相關的知識缺少了解，從而讓開發商鉆了空子，造成自己維權難，維權無證可依的地步，讓自己處于被動的局面。