本案買賣合同無效是否該返還房屋?

[案情]：

原告張某系無建筑資質的個人，長期私自建房出售。2006年9月原告張某分別與被告王某等十多人各自簽定一份房屋買賣合同，約定由原告張某建房賣予被告王某，房屋價款18萬元于2007年1月31交房時付清，房產證、土地使用權證由原告代為辦理。2007年1月，被告支付了16萬元房款給原告，原告按期交房，并代被告辦理了房產證、土地使用權證。后被告以房屋漏水，原告一直未予修復為由拒絕支付剩余房款2萬元，由此引發糾紛。2008年8月由于房屋已大幅度增值，原告以其無建房資質為由起訴被告請求確認買賣合同無效，并返還該房。

[分歧]：

本案在審理過程中主要存在以下二種不同意見：

第一種意見認為房屋買賣合同無效，房屋應返還。持該種意見的認為出賣人張某不具備開發商品房的資質，也未辦理相關建房手續，而且張某未取得商品房預售許可證明，張某開發商品房出售屬違法，房屋買賣合同無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，所以應判決認定合同無效，同時判決王某返還該房屋予原告，原告應當賠償被告相應的損失。

第二種意見認為房屋買賣合同無效，房屋不應返還。持該種意見的贊同第一種意見中認定買賣合同無效的觀點。但認為不應判決返還房屋。因為王某是基于對張某的信任向張某購房，支付了絕大部分房屋款并已取得了房屋所有權、土地使用權證，且已經交付使用了一年多，為了保護當事人的合法利益，維護市場交易的穩定性，不應判決返還房屋。所以應判決認定合同無效，同時駁回原告要求返還房屋的訴訟請求。

[評析]：

筆者同意第二種意見。因該買賣合同的標的物系尚未建成的房屋，該買賣合同應屬于商品房預售合同，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。張某不具備開發商品房的資質，且未辦理相關建房手續，張某屬于違法開發建房，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第5項的規定：違反法律、行政法規的強制性規定，合同無效。

本案中雖然該買賣合同屬于無效合同，但不應判決返還房屋。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。在該條中表明確定合同無效后，還有不能返還和沒必要返還的情形，該案就屬于沒必要返還的情形。原告張某多年來一直建房出售，王某基于對張某的信任與其簽定房屋買賣合同，后支付了絕大部分房款并補辦了房產權證、土地使用權證，且入住使用一年多，雖然買賣合同無效，但為保護當事人的合法利益，打擊懲治違法犯罪行為，維護市場交易的穩定性，應認定該房沒有必要返還，判決認定合同無效，同時駁回原告要求返還房屋的訴訟請求。法院還應向相關部門作出司法建議，要求對張某等一些違法建房出售的個人予以處罰。