【案情】

于某與劉某2006年底結婚。婚后，于某購買了單位的房改房，而其妻子劉某在婚前也購買了本單位的房改房。2010年，于某決定出售后買的那套房改房，遂根據當地房改政策的規定向房改部門申請房改房上市交易。房改部門審查后認為，根據相關房改政策規定，于某夫婦均購買了房改房，并且已經超過應享受的房改房面積標準，必須補繳超標價款8萬元才能取得上市交易許可證。于某未去補繳相關款項，在房屋沒有辦理上市交易許可的情況下，于某決定先把房屋賣掉再說。2011年底，蔣某看中了于某的房子。雙方很快就簽訂了購房合同。合同約定，于某將其名下的一套房屋售予蔣某，蔣某按房屋現狀購入并過戶，房屋總價32萬;房屋過戶稅費由于某負擔，房改房上市前的公示費、超標費由蔣某負擔。之后，蔣某交納了定金1萬元以及預付房款5萬元。然而在履行過程中，蔣某發現于某的房屋由于沒有辦理上市交易許可而無法辦過戶手續。糾紛發生后，蔣某遂向法院起訴，要求判令解除雙方合同、被告于某返還購房款及利息，并承擔雙倍返還定金的責任。

被告于某答辯稱，房改辦要求補繳超標款有誤，本案訟爭的房屋是具有福利性質的房改房，必須經房改部門審批才能上市交易。由于訟爭的房屋未獲審批上市，雙方的買賣合同無效。

【分歧】

本案在審理中出現兩種觀點：

第一種觀點認為，雙方合同無效。本案訟爭的房屋是具有福利性質的房改房，必須經政府房改部門許可才能上市交易，屬于需要政府審批的合同類型。由于本案中訟爭的房屋未獲房改部門審批，發放上市許可，雙方的買賣合同應屬無效。

第二種觀點認為，原告與被告雙方簽訂的房屋買賣合同并未違反法律、法規強制性、禁止性規定，應屬有效。被告未履行合同約定的交付房屋、辦理過戶手續等義務，導致原告無法實現合同目的。本案應支持原告的解除雙方合同的主張，并判令被告退還購房款及利息，并雙倍返還原告定金。

【審判】

法院審理后認為，原告與被告雙方簽訂的房屋買賣合同有效，被告未履行合同約定義務構成違約，遂判決：被告返還原告購房款5萬元及其利息，并雙倍返還原告定金2萬元。一審判決后，被告不服上訴，桂林市中級人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

【評析】

筆者同意第二種觀點。其理由如下：

(一)原、被告之間的房屋買賣合同，是雙方的真實意思表示，不違反法律、法規強制性、禁止性規定，因此，房屋買賣合同是合法有效的。雙方當事人應按合同履行權利義務。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第九條規定“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”訟爭的房屋沒有辦理上市交易許可，只是導致無法辦理房屋過戶手續，而并不影響合同的效力。法律、法規并沒有規定，房改房買賣合同必須辦理上市交易許可后才生效，因此，本案中的房屋買賣合同是有效的。

事實上，被告并無權主張合同無效，反而是原告有選擇合同有效與否的權利。被告于某在簽訂合同之前已明知標的房應補繳超標款才能上市交易，其在交易時隱瞞了其未辦上市交易證的重要事實，其行為存在欺詐。《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款規定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”同時第二款規定“當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷”。根據上述規定，原告可以因被告欺詐行為而主張合同無效，即行使合同撤銷權，當然也可以選擇承認合同效力。本案中原告顯然選擇了繼續承認合同的效力，這是其正當處分自己的的民事權利。

(二)被告未辦理房改房上市交易的許可，違反了合同義務。根據雙方簽訂的房屋買賣合同約定，原告的義務是按照約定給付房款，而被告的義務則是交付房屋。而且被告所交付的房屋，必須是能夠滿足交易需要的。根據房改房法規及政策規定，被告的房改房只要補繳超標款，就可以獲得上市交易許可，并可辦理過戶手續。但被告堅持不愿辦理許可手續，是其單方行為導致整個合同最終無法履行，交易無法實現，損害了原告的合同利益。因此，原告主張被告違約并承擔違約責任是有事實和法律根據的。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規定“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還金。”這就是合同法的定金罰則。本案中被告承擔違約責任的方式，就是除了退還購房款及利息外，還應雙倍返還原告定金。