買賣合同同時履行抗辯權案例

案情介紹

xx年1月，甲、乙公司簽訂了一項房屋買賣合同，合同約定甲公司于同年9月1日向乙公司交付房屋100套，并辦理登記手續，乙公司則向甲公司分三次付款：第一期支付2千萬元，第二期支付3千萬元，第三期則在9月1日甲公司向乙公司交付房屋時支付5千萬元。在簽訂合同后，乙公司按期支付了第一期、第二期款項共5千萬元。

9月1日，甲公司將房屋的鑰匙移交乙公司，但并未立即辦理房產所有權移轉登記手續。因此，乙公司表示剩余款項在登記手續辦理完畢后再付。在合同約定付款日期(9月1日)7日后，乙公司仍然沒有付款，甲公司遂以乙公司違約為由訴至法院，請求乙公司承擔違約責任。甲公司則以乙公司未按期辦理房產所有權移轉登記手續為由抗辯。

涉及的法律問題

本案涉及到同時行使履行抗辯權的條件和法律后果。

法律依據

《合同法》第66條規定：“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。”

案情分析

在本案中，從表面看，甲公司違背合同約定，未按期辦理房地產所有權移轉登記手續，已構成違約;而乙公司也違背了合同約定，在合同約定付款日期7日后，仍然沒有付款，構成了履行遲延。但是，在考慮其是否應當承擔違約責任時，尚應考慮其是否享有法定的抗辯權。

從本案看，乙公司按期向甲公司支付了第一期、第二期款項共5千萬元，并無違約情形，甲公司并無理由行使后履行抗辯權，因此，其未按期辦理房產所有權移轉登記手續屬于違約行為，應當承擔相應的違約責任。

但對乙公司而言，由于其第三期款項的支付與甲公司交付房屋并辦理房產所有權移轉登記手續是應當同時履行的義務。由于本案中合同標的物是房屋，房屋屬于不動產，與動產買賣合同不同，不動產的買賣中出賣人除負有交付標的物的義務之外，還應當完成產權移轉登記，才真正履行完給付義務，由于不動產所有權的變動以登記為要件。

盡管當事人未辦理登記手續并不影響合同本身的效力，但是因為沒有辦理登記，房屋的所有權不能發生移轉，買受人不能因出賣人的交付而獲得房產的所有權。因此，辦理登記是房屋買賣合同的主給付義務?？梢姡诒景钢校捎诩坠镜男袨橛锌赡軐е乱夜镜暮贤康牟荒軐崿F，根據《合同法》第66條的規定，其有權拒絕支付剩余款項。

詳細解讀延伸分析

本案的關鍵問題在于如何正確認識同時履行抗辯權，并將其與雙方違約加以正確區分。

同時履行抗辯權是指雙務合同的當事人一方在他方未為對待給付之前，有權拒絕自己的履行。行使同時履行抗辯權必須符合以下構成條件：

首先，須由同一雙務合同互負債務，即雙方當事人所負的債務是基于同一雙務合同產生的。所謂雙務合同是指當事人雙方互負對待給付義務的合同，這種合同中一方當事人所享有的權利即為他方當事人所負的義務，如買賣合同、租賃合同等。如果雙方的債務是基于兩個或多個合同產生的，即使雙方在事實上聯系密切，也不能適用同時履行抗辯權。

同時，雙方當事人所負的債務之間必須具有對價或者牽連關系。對價或者牽連關系強調的是履行和對待履行之間的互為條件、互為牽連的關系，要求二者在義務的負擔上大體相等，并不強調二者在經濟上完全等價。對價問題原則上應當由當事人的意志來決定，同時法律要求雙方在財產的交換上力求公平合理，履行和對待履行在價值上大致相當即可。

其次，須雙方所負的債務都已屆清償期。

第三，須對方未履行其與己方債務有牽連關系的債務。

第四，須對方的對待履行是可以履行的，如果一方的履行已經不可能，則不能適用同時履行抗辯權，而應當考慮追究對方的違約責任。

同時履行抗辯權屬于延期的抗辯權，沒有消滅對方請求權的效力，僅使對方請求權延期。在對方當事人未為對待給付前，抗辯權人的債務即使已屆清償期而沒有清償，抗辯權人也不負遲延履行的違約責任。同時履行抗辯權依其性質應由當事人自己行使，法院或者仲裁機構不能依職權主動適用。

另外，值得注意的是，應當把同時履行抗辯權的行使與雙方違約區別開來。雙方違約是指合同雙方當事人分別違背了自己的合同義務，應當各自承擔自己的責任。其構成要件是：

其一，雙方當事人依據法律和合同規定，必須履行一定的義務，可見雙方違約常常適用于雙務合同。

其二，當事人雙方而不是一方違背了其負有的合同義務，也就是說，雙方當事人都分別違反了合同規定。

其三，雙方當事人違背了合同規定的義務。如果僅僅是違反了法律義務而不是合同義務，可能構成過錯，但不一定構成雙方違約。

例如一方違約后，另一方違反了法律規定的減輕損失的義務，造成了損失的擴大，從狹義的違約概念出發，這主要是一個過錯問題，由此將導致對方的責任被減輕或免除，但不能認為是雙方違約。當然，從廣義的違約概念上考慮，也可以包括在違約之中。

其四，雙方均無正當理由，如果一方是行使同時履行抗辯權或不安抗辯權，則不能認為是雙方違約。如果當事人在對方違約后采取適當的自我補救措施，如對方拒不收貨時，將標的物轉賣等不能認定為違約，即使這種補救措施不夠適當，也主要是一個過錯的問題，不可作為雙方違約對待。

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