一、案情簡介
天津某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)公司)與某外資公司于2000年開始建立房屋租賃關系,在彼此相識的基礎上,雙方進一步達成如下意向:由開發(fā)公司按外資公司的要求,新建一處面積為2000平方米左右的廠房,由外資公司承租。此后,開發(fā)公司自2001年2月開始就待建廠房繪制了數(shù)份圖紙,并分別交由外資公司進行了審閱修改,最終的施工設計藍圖經(jīng)外資公司最后確認后,開發(fā)公司開始按圖施工。在雙方審查確認圖紙期間,外資公司于2001年3月19日向開發(fā)公司電傳一份"租賃合同"文本,該文本在明確規(guī)定了待建廠房的具體位置、長度、寬度及內(nèi)部結構的同時,也明確規(guī)定了租期、租金及租金給付期限等內(nèi)容,即租期2年(自2001年6月25日起至2003年6月25日止),年租金為276480元,外資公司并將于合同簽訂后10日內(nèi)預交2萬元房租押金。雙方雖未在該合同文本上簽字蓋章,但外資公司已于2001年4月9日將2萬元房租押金交付開發(fā)公司,開發(fā)公司也在積極籌備施工事宜。此后,雙方又相互傳遞數(shù)份租賃合同文本,文本內(nèi)容與前面基本相同。在原告施工期間,外資公司的法定代表人曾數(shù)次前往施工現(xiàn)場,了解施工進度,對施工情況未持異議。2001年6月25日開發(fā)公司按圖施工完畢,但因外資公司又臨時要求開發(fā)公司改動廠房庫門而開發(fā)公司予以拒絕,使得雙方最終未能在最后的租賃合同文本上簽字蓋章。此后,外資公司函告開發(fā)公司,以開發(fā)公司拒絕簽訂合同為由,要求開發(fā)公司向其退還預交的2萬元房租款。雙方交涉未果,開發(fā)公司提起訴訟,認為雙方之間的租賃合同關系已經(jīng)成立,要求外資公司賠償其兩年租金的經(jīng)濟損失552960元,外資公司則以雙方的租賃合同關系并未成立,開發(fā)公司建造的廠房并非專為外資公司所建為由予以抗辯,要求駁回開發(fā)公司的訴訟請求,并反訴要求開發(fā)公司返還已預付的2萬元房租押金。
二、判決要旨
法院一審判決認為:
第一、原告開發(fā)公司與被告外資公司雖最終未在租賃合同文本上簽字蓋章,雙方的租賃合同關系未能成立,但雙方均向法庭提供了數(shù)份內(nèi)容大致相同的租賃合同文本草案,由此可以看出,就待建廠房的租賃事宜,雙方曾反反復復多次磋商,此為事實,該事實在法律上應視為要約與反要約的行為。
第二、原告興建廠房的草圖、框架圖、施工藍圖等都是根據(jù)被告于2001年3月19日向原告電傳的租賃合同文本中關于待建廠房的長度、寬度及內(nèi)部結構的具體要求而來,且都已經(jīng)過外資公司審查、確認。原告按圖施工期間,被告的法定代表人曾數(shù)次前往施工現(xiàn)場,了解施工進度,因此,原告所建廠房是按被告的特定要求,專門為被告所建之事實,應予認定。
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