延期辦理房產證違約金訴訟時效的規定

一、基本案件

2007年7月26日，劉*勇與攀*花**房地產開發公司(簡稱**公司)簽訂《商品房買賣合同》，約定若因出賣人的責任，買受人未在商品房交付之日起365日內取得房屋所有權證書，有權退房;如果買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期產限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金。

二、一二審判決情況

2013年8月1日，劉*勇向攀*花市東區人民法院提起訴訟，請求判決：判決**公司按全部已付款每日萬分之二支付從2008年12月11日到實際辦妥房屋產權證之日止逾期辦證違約金。

**公司委托馮*超、蔣*爭出庭參加訴訟，當庭提出：1、劉*勇的訴訟請求已超過訴訟時效;2、如果清庭認為應當支付違約金，請合議庭將違約金調低至3000元。

一審查明，劉*勇于2008年12月10日已收房，當日向**公司交清了房屋維修基金，辦證稅費和相關資料。

一審認為，**公司在交房后365日內沒有為劉*勇辦妥房產證，已構成違約，應當支付違約金。但是，違約金屬合同之債，應受訴訟時效的約束，劉*勇在收房次日的2008年12月11日起就知曉其權利受到了侵害，直到2013年8月1日才提起起訴訟，已超過訴訟時效，且無中斷、中止情形，遂判決駁回劉*勇的訴訟請求。

劉*勇不服一審判決，向攀*花市中級人民法院提起上訴。

二審法院查明的事實與一審相同。

攀*花市中級人民法院經審理后，作出(2014)攀民終字第165號民事判決：駁回上訴，維持審判。

三、四川省高級人民法院裁定提審

劉*勇不服一、二審判決，向四川省高級人民法院申請再審，該案由立案二庭劉*君承辦。

劉*君認為當事人在商品房買賣合同中約定以日為單位，累計計算違約金數額的，屬于繼續性債權，不存在訴訟時效，原判適用法律有錯，應當再審。

2015年11月30日，四川省高級人民法院作出(2015)川民申字第1585號民事裁定：本案由本院提審;再審期間，中止原判決的執行。

四、四川省高級人民法院審監二庭再審

逾期辦理房產證違約金進入四川省高級人民法院再審，尚屬首例，關乎四川房產企業整體性命。如果本案再審改判，全省將有幾千萬的案件將面臨再審，無數房產開發商產少則要多付幾千萬元的辦證違約金，多則要支付上億元的辦證違約金。四川省高級人民法院極其重視，審判陣容強大，合議庭以審監二庭庭長段*為審判長，另兩位均學者型的法官擔當。

**公司再次聘請馮*超、蔣*爭出庭參加訴訟。

劉*勇在宣讀再審申請書后。馮*超、蔣*爭代表**公司進行了20分鐘的書面答辯。

答辯主要內容如下：

1、四川省高級人民法院立案二庭對法律缺乏精準理解，把關不嚴，錯誤裁定提審，純屬濫用監督權

(1)代理律師承認目前按日支付逾期辦證違約金的訴訟時效，在全國各地法院都存在爭議，至少有三種判法，這是事實。主要原因是訴訟時效的計算點有分歧，爭議的背后實質是理論之爭：究竟是一時性債權，還是繼續性債權?正因為如此，北京、海南、貴州等高級法院出臺了指導意見，統一區域裁判尺度;但四川省高級人民法院沒有出臺指導意見，各市縣法院判決五花八門。

(2)不同法院、不同法官因對法律的理解不同，作出不同的判決，是否屬于《民事訴訟法》第200條第(六)項規定的“原判決、裁定適用法律確有錯誤的”的情形

代理律師馮*超認為，法官是個非常專業的職業，學歷越來越高，法學基礎理論的研究又為應用法學提供了指導，實務界的法學學術氛圍越來越濃，專家型的法官越來越多。因此，法官解釋法律的水平、技巧于趨于完美，觀點百花齊放，爭奇斗艷，出現了對同一法條，有多種解讀的版本，這完全正確。不能說四川省高級人民法院法官的專業知識、辦案能力就比基層法院法官高，四川省高級人民法院法官說的才對。事實上，四川省高級人民法院立二庭裁定提審的大部分案件都被四川省高級人民法院審監庭維持，這說明了四川省高級人民法院立二庭的部分法官的業務能力不強，對法律的理解是錯誤的，對再審標準把握的不好，比如自由裁量有問題的案件，能否進入再審爭議頗大。但是應當禁止利用審監權搞“一言堂”，用提審的方式來“統治”“僵化”下級法官的思想，抹殺下級法官異常活躍、甚至是突發奇想的思維，要允許存在差異化的判決。

因此，對法律的理解不同，不屬于《民事訴訟法》第200條第(六)項“原判決、裁定適用法律確有錯誤的”，不能裁定再審，要維持原判決的穩定性，不能認為我是省法院，想提審什么就提審什么，提審大權不能任性，這實際上是濫用再審權，屬嚴重違法行為。四川省高級人民法院立案二庭裁定本案再審，屬錯誤裁定

2、按日支付逾期辦證違約金與訴訟時效的關系、區別

(1)兩者的起算時間。訴訟時效從權利被侵害之日起開時計算訴訟時效。而違約金是違約之日開始計算。對于而言，兩者的起算時間是相同。

(2)終點時間不同。訴訟時效期間從權利被侵害之日起計算滿二年止。而辦證違約金從違約之日開始計算到申請辦證遞交給政府部門止(在此之后的時間為行政機關辦證時間，非開發商和購房人所能控制)。

(3)訴訟時效對違約金的影響。如果在屆滿之前主張了權利，違約金之債就會受法律保護。如果在屆滿之前未主張了權利，違約金無能計算長達10年，還是100年，都是自然債權。

3、“一時性債權”與“繼續性債權”的訴訟時效的起迄時間點是相同的

一次性違約金，學理上稱一時性債權，該債權的特點是數額固定，與辦證時間長短無關。而按日計算違約金每天都在增加，直到房產證辦妥為止，債權數額是變化的。但訴訟時效都是從權利受到侵害之日(即房屋產權證屆滿之日)開始計算訴訟時效，并不是從每天的債權起算訴訟時效，即也不是天天有債權，天天都有“訴訟時效”起算，因為你每天的債權并未受到侵害，沒有侵害，就沒有訴訟時效。

4、“訴訟時效從權利受到侵害之日起開時計算”中的“權利”是指什么權利，其內涵是什么?

逾期辦證與違約金之間的關系。購房人的“辦證請求權”是主權利，只有當開發商違約逾期辦證的情況下，購房人才享有違約金;如果開發商沒有逾期辦證，購房人不享有違約金。因此，逾期辦證與違約金之間的法律關系屬于主從關系。

問題在于訴訟時效是以“主權利”來計算訴訟時?還是以“從權利”計算訴訟時?

從債權法理論上講，從權利不能獨立存在，必須以主從權利存在并生效為前提，主權利消滅，從權利消滅。因此，合同效力、訴訟時效等應以主權利作為判斷標準。

比如，按日付息的借款合同糾紛。訴訟時效以“本金”來判斷整個合同是否已超過訴訟時效?即本金超過了訴訟時效，法院判決駁回本息。沒有一家法院說，利息是按天計算，利息未超過了訴訟時效，反過來倒推本金也未超過了訴訟時效。

需要說明的是：主從權利或者主從債權，不屬于分期履行的債權，故本案不適用最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”之規定。

4、相關的觀點

吳*寶主編的《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題》一書認為，房地產開發企業逾期辦證，按日逾期辦證違約金的訴訟時效應從約定的辦妥房產證屆滿之日起算訴訟時效。當業主或買受人在超過兩年訴訟時效期間才起訴的，法院應駁回其訴訟請求。

海南省高級人民法院《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》第2條明確規定，合同對開發商向產權登記機關報送辦證資料的時間有約定的，買房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的訴訟時效自合同約定時間的次日開始計算。

貴州省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見(一)(試行)》第2條同樣規定，出賣人提出訴訟時效抗辯理由的，人民法院應當按照《中華人民共和國民法通則》等法律關于訴訟時效的規定依法予以審查。訴訟時效從合同約定或法定的辦證期限屆滿之日起算。

綜上，辦證違約金的訴訟時效應以主權利“辦證請求權”作為對象，以此判斷是否超過了訴訟時效，而不是以從權利“違約金”為判斷的對象，判計算訴訟時效。

就本案而言，劉*勇是2008年12月10日交房，如果**公司在2009年12月10日前未為劉*勇辦妥產權證。那么，劉*勇從2009年12月11日起就知道辦證權利受到了侵害，故訴訟時效應從2009年12月11日起開時計算，而劉*勇2013年8月1日才提起訴訟，要求辦證和支付違約金，已起過訴訟時效，且無中斷、中止情形，應當駁回其訴訟請求。

五、四川省高級人民法院再審裁定

2016年4月15日，四川省高級人民法院審監二庭經公開開庭審理后認為，劉*勇主張逾期辦證違約金屬于債權請求權，應受訴訟時效的約束。訴訟時效從合同約定的辦證期限屆滿之日起算，劉*勇于2013年8月1日才提起訴訟，又未提交證據證明本案訴訟時效存在中止、中斷的情形，原判認定已超過訴訟時效，應予維持，遂裁定如下：

維持四川省攀*花市中級人民法院(2014)攀民終字第165號民事判決。

本判決為終審判決。

以上知識就是小編對“延期辦理房產證違約金訴訟時效的規定”問題進行的解答，開發商延期辦理房產證的，違約金訴訟時效為三年，應該從合同約定的辦證期限屆滿之日起算。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網進行法律咨詢。

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