離婚時房產(chǎn)增值的分割

2011年8月13日，《最高人民法院關(guān)于適用<<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法司法解釋三》)開始施行。該法第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。”

以上規(guī)定就是房屋增值部分分割的法律依據(jù)。但除了上述規(guī)定，對于房產(chǎn)增值部分，由于目前其他的法律和法規(guī)及司法解釋均沒有明文規(guī)定房屋增值部分的分割問題，造成該問題在理論界和實務界均存在較大爭議，各地法院的判決也頗為不同。

離婚時房產(chǎn)增值的分割計算方式

第一種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價款(房屋購買價格+貸款總利息)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分。

這種計算方式的原理為：房屋的購買價格與貸款總利息之和即為購買房屋所支付的總價款，夫妻共同還貸部分除以房屋總價款得到夫妻還貸所占整個房產(chǎn)的比例，用這個比例再乘以離婚時房屋市場價值就等于雙方共同分割的部分，再減去雙方共同還貸的部分就得到增值部分了。

第二種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款(房屋購買價格+已還利息)×離婚時房屋的市場價值-共同還貸部分。

此種計算方式的原理為：夫妻還貸部分除以房屋的實際總房款，即房屋購買價格與已償還給銀行的利息之和，再乘以離婚時房屋市場價，則為夫妻共同分割的部分，減去還貸部分即使增值部分了。

此種計算方式與第一種計算方式不同在于對房屋總價款的認定上，前者將離婚時未歸還的銀行貸款利息納入了房屋的價值當中，而本計算方式則認為未歸還的利息最終歸銀行所有，不是房產(chǎn)本身的價值，故不能將其納入到房產(chǎn)價值當中。

第三種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

此種計算方式的原理為：還貸本金除以房屋當時購買價即得到夫妻還貸所占房產(chǎn)購買價比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻還貸所對應的增值部分，此種計算方式單純以房產(chǎn)價值作為計算基數(shù)，并沒有將銀行還貸部分納入房產(chǎn)價值當中。

第四種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-結(jié)婚時房屋價值)

此種計算方式的原理為：此種計算方式是以雙方結(jié)婚的時間節(jié)點為基礎(chǔ)計算，因為現(xiàn)實生活中存在一方購房之后很多年才結(jié)婚，也就是說在購房和結(jié)婚兩者中間還可能有一段空擋，而這樣一段時間房產(chǎn)增值應算作產(chǎn)權(quán)登記一方個人財產(chǎn)的增值，而非產(chǎn)權(quán)登記一方對此沒有任何貢獻價值，故不能獲得這段期間房產(chǎn)的增值。從這個角度來講，似乎第四種計算方式比第三種更科學一些。

第五種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷(房屋購買價+已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-結(jié)婚時房屋價值)

此種計算方式看似與第一種計算方式和第四種計算方式相類似，但實際上是有區(qū)別的，此計算方式也是以雙方結(jié)婚時間節(jié)點為計算基礎(chǔ)，夫妻共同還貸的部分所占實際房屋的比例，再乘以從結(jié)婚到離婚房產(chǎn)的增值情況即獲得夫妻還貸部分所對應的房產(chǎn)增值。

第六種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本(如首付、稅費、裝修、已還貸款等)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分

此種計算方式的原理為：用夫妻還貸部分除以已經(jīng)花去的購房成本得到夫妻還貸所占據(jù)整個購房成本的比例，在乘以離婚時房屋市場價值后減去還貸部分，即獲得增值部分。但因為該計算方式將稅費、裝修等購房成本均納入其中，而實際上房產(chǎn)隨著時間的延長會不斷增值，但稅費是固定不變，裝修部分不但不會增值，相反還會貶值。所以雖然有人認為該種計算方式對產(chǎn)權(quán)登記一方有利，但因為原理上分析不夠合理化，所以實踐當中這種計算方式運用的比較少。

第七種計算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個人還貸增值部分，其中：房產(chǎn)總增值=房屋當前市場價-房屋購置價，首付款增值部分=首付款÷(房屋購置價+已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)，個人還貸增值部分=個人還貸額÷(房屋購置價+已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)

此種計算方式最為繁瑣，但實踐中也因為這種間接計算公式中的參量都比較容易確定，反而相對來說爭議更少，所以運用起來也比較常見。

司法實踐當中，不同的法官對房產(chǎn)增值所運用的方式有所不同，適用原理的不同導致最終計算出來的結(jié)果有很大差異。從本質(zhì)上來說，任何一種原理都足夠有理有據(jù)，結(jié)合現(xiàn)如今多數(shù)是男方購房，女方裝修、買車的現(xiàn)實情況，《婚姻法司法解釋三》第十條還做了補充規(guī)定，即應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款照顧子女和女方權(quán)益規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

目前比較傾向的做法是：在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現(xiàn)值等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，用婚后共同還貸款÷房屋總價款(房價款+總利息)×房屋現(xiàn)值÷，即得出另一方補償?shù)臄?shù)額。

另外，這種觀點也是主流觀點：整個房產(chǎn)增值部分要劃分為個人財產(chǎn)和夫妻共同財產(chǎn)兩個部分。在婚姻當事人雙方?jīng)]有約定的情況下，婚前一方用個人財產(chǎn)購置房屋的房款部分屬于個人婚前財產(chǎn)，這部分房款應享受的房產(chǎn)增值收益也應歸個人所有;在雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同還貸部分收益的房產(chǎn)增值數(shù)額則屬于夫妻共同財產(chǎn)。雙方可以先計算出夫妻共同還貸額占房屋已支出總額的比例，再乘以房價升值數(shù)額，從而計算出婚姻存續(xù)期間的房產(chǎn)升值數(shù)額，一方可分得此數(shù)額的一半。

可見，為了能夠更好更大力度的保護非產(chǎn)權(quán)登記一方，制定者在本條做了一個補充性的規(guī)定，這在一定程度上不僅保全了男方利益，更在一定程度上兼顧了女方的經(jīng)濟利益，從公平的角度來講，對雙方都合情合理。

現(xiàn)實生活當中，房產(chǎn)價值的不斷攀升，小夫妻結(jié)婚成本的不斷增加，夫妻雙方一方婚前購房并登記在自己名下，婚后共同還貸在購房大軍中仍屬于主流群體，而北上廣等一線城市離婚率的不斷增高使得在未來的五年、十年、甚至是更久的時間內(nèi)，房產(chǎn)增值仍然是夫妻雙方離婚主要的爭議焦點之一，相信隨著婚姻家事案件的復雜性、多樣性和新型性的變化，婚姻家事律師將成為整個律師行業(yè)創(chuàng)收的主力軍，也相信在不久的將來，最高院將出臺新的婚姻法司法解釋，為司法實踐處理新型婚姻家事案件提供可靠依據(jù)!