離婚訴訟中房產如何分割

一是夫妻二人的感情是否確已破裂的問題;二是孩子的撫養問題;三是夫妻共同財產的分割和夫妻共同債務的承擔問題。其中，最容易引發爭議的恐怕就屬財產分割問題了。有些人之所以毫無感情了但就是離不了，其實就是因為在財產問題上不能協商一致。有的人說，你要離也可以，但你必須“凈身”出門;有的人說你要離婚的話，不滿足我在財產上的要求你就休想離婚。此時是否離婚已經不重要了，重要的是我(她、他)能得到多少財產。因此，在某種意義上說，離婚糾紛實際上已經演變為爭奪財產的戰爭了。

有些夫妻擁有車輛、公司債券、股份、收藏品、藝術品、其他動產、知識產權收益等，而更多的普通百姓除了房屋可能再沒有其它值錢的東西了，沒有它，就真是傾家蕩產了。可見，離婚訴訟中房產的分割問題是一個極其重要的問題。

今天先歸納一下離婚訴訟中房產如何分割的問題。

一、關于私有產權的房屋分割問題。

私有產權的房屋，俗稱“私產房”，即老百姓個人擁有所有權的房屋。此類房產的分割主要包括如下一些情況：

1、夫妻一方婚前取得房屋所有權證書，不存在其它債務問題，也無其他爭議的，此房屋應確認為個人婚前財產，不能作為夫妻共同財產分割。

2、“婚前購房，婚前領證，婚后還貸”，即夫妻一方雖在婚前取得房產證，但在婚后由夫妻共同還貸的，離婚時應確認為個人婚前財產。

3、“婚前購房，婚后領證，婚后還貸”，即婚前由一方簽訂購房合同并出資支付首付款，其余房款向銀行貸款購買的房屋，并在婚后取得房屋所有權證書。離婚時仍應確認為個人婚前財產。

4、離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。

5、離婚后，房屋取得完全所有權，雙方有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

在上述幾種情況中，恐怕爭議最大的是關于“婚前購房，婚后領證，婚后還貸”情形下的房產分割問題了。有人認為，該種情況下，房屋應為夫妻共同財產。理由是：《婚姻法》第十七條規定：夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有…而房產證是房屋所有權的憑證，是由國家法定的不動產登記機關發放的用于證明對房屋擁有物權的唯一、排他的證明。按照我國現行的法律，房屋登記是房屋權利歸屬的法定公示方法，是房地產取得、變更、設立的標志。《城市房地產管理法》第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。因此，取得房產證，才是取得房產物權即房產所有權的標志。既然是在婚后取得的產權證，那么，其在婚后對房產物權的所得自然要適用《婚姻法》第十七的規定，作為夫妻共同財產處理。只是法院在分割訴爭房產時，要適當根據考慮“財產來源”的原則，對婚前購房的一方要予以多分。

但筆者認為這不屬于夫妻共同財產，而是一方的個人財產。在這里我們并不否認房地產權證的發放是取得物權的標志。但是，婚后房產物權的取得并非“無中生有”、憑空取得的，而是依據婚前的債權取得的。一方婚前與房地產開發公司簽訂房屋買賣合同，自然取得了有要求房產公司交付房屋的權益，系合同之債，對于房屋交付，自然擁有期待權。而房地產管理部門發放產證的行為，實際是他(她)婚前債權在期待后變成物權的過程，其取得物權的行為，完全是因其婚前擁有的債權演化而來。如果法院根據“婚前購房，婚后取得房產證”的事實，判定該房屋為夫妻共同財產，不僅將婚前一方的權利判成與另一方共享，并且這種判決明顯不公，違反了法律最基本的原則。

凡是最終確定為一方財產，不能分割，婚后共同償還銀行貸款的，對婚后償還的貸款及相應的增值部分，應屬于夫妻共同財產，在離婚時應當分割。具體分割方法在實踐中也有多種，但筆者傾向于先計算出共同償還的貸款數額在房屋原價款中的比例，然后對房屋作出估價或雙方議價，根據這一比例，計算出共同還貸部分的現價，作為夫妻共同財產分割。比如房屋原值為80萬元，離婚時已還貸為20萬元，那么，婚后償還的貸款數額在房屋總價款中的比例為25%。如果房屋估價為100萬元，則共同還貸部分的現價應為25萬元，一般情況下，這部分由夫妻雙方平分。這種方法把房屋增值部分視為共同收益，避免了夫妻雙方共同還貸，一方獲利的情況，我認為這樣還是比較公平的。

二、關于公有產權房的問題

公有產權房，俗稱“公產房”，即房屋的所有權不是歸老百姓個人，而是歸有關的單位或組織，比如房管所等等。由于“公產房”的產權不屬于個人，當然在離婚的時候就不存在所謂的產權的分割問題了，而應當是房屋的使用或承租問題了。在離婚訴訟中，可參照最高法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的有關規定，如符合以下情況，雙方均是可以主張承租權的：

(一)婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的;

(二)婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的;

(三)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的;

(四)婚后一方或雙方申請取得公房承租權的;

(五)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的;

(六)夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的;

(七)一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的;

(八)婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的;

(九)其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。”

以上簡單介紹了一下關于離婚時房產的分割問題，僅供參考。司法實踐中，每個個案有每個的具體情況和特點，不同的當事人對相同的問題有不同的感知和理解，因而他們在處理相同的問題時也各有各的不同。同時，涉及離婚訴訟的法律、司法解釋也非常多。所以建議各位千萬不要對號入座，而應三思后行。當然，在行動之前找一位你信得過的律師為你出謀劃策，應該是你不錯的選擇，也是你必須要做的一件事。

上次我歸納了一下離婚訴訟中房產如何分割的幾種情況寫完之后突然想起，還有一個重要情況遺漏了，那就是離婚案中對已經公房房改的房產如何分割的問題。

以夫妻名義進行房改的房產，歸納起來，在實踐中主要有以下幾種情況：

第一、夫妻雙方已交完購房款，并以一方名義辦理了《共有產權證書》或《房產所有權證書》的房產;

第二、以一方名義進行房改，已付清購房款并共同居住，但未辦理產權證書的房產;

第三、以一方名義進行房改，已付部分(首期)購房款并實際居住而未辦理房產證的房產;

第四、以一方名義申請參加房改，產權單位審查同意，并確定房號，而未交房款的房產;

第五、以一方名義進行房改，已付全部或部分購房款，但進行房改的公房尚未竣工或未開工的房產(期房)。

在離婚案中，對公房是否已經房改、夫妻雙方對該房產是否享有產權的認定，是對房改房產能否進行處理的前提。實踐中，已付清購房款而沒有辦理登記手續的情況是很普遍的。但公房房改實際上是公房買賣，是一種特殊的買賣關系，國家(名義上是黨政機關、企事業單位)是賣方，黨政機關、企事業單位的職工是買方，屬房屋買賣關系的范疇。既然是房屋買賣關系，應該是登記后才生效。因此，若將未登記的房改房產認定為夫妻共同財產，在法理上是講不通的。那種付清了購房款而未辦理登記手續的房屋的產權，對夫妻雙方來講，只是一種準產權，是一種形式要件上有缺陷的權利，該房產不屬完全意義上的房改房產。因此，凡在政府行政主管職能部門辦理買賣登記手續的房改房產，屬已經公房房改的房產，應以夫妻共同財產來分割。對那些未登記的房改房應按照最高法院《婚姻法》解釋(二)第二十一條的規定來處理。即離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。離婚后，房屋取得完全所有權，雙方有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

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