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寧波
談商品房銷售廣告法律性質
商品房銷售廣告是開發商推銷商品房必不可少的重要手段。一個真實、誠信的廣告會給開發商帶來良好的商機，相反，虛假、欺詐的廣告則會惹禍上身。小心雷區，莫入法律禁地，這是當今開發商售樓廣告應當警戒的問題。
國家工商行政管理局發布的《房地產廣告發布暫行規定》第3條明確規定：“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。”該規定對禁止廣告的情形、準予廣告的條件、廣告的內容以及相關情形都作了明確規定。然而，有的開發商卻有法不依，有章不循，明目張膽地欺騙購房者，編制精良的銷售廣告和宣傳資料，承諾多種誘人而不真實的條件：
例1，某廣告稱，所售樓房距醫院500米，實際是取直線計算的，因為中間隔著一座工廠和一個研究所，從樓房到醫院需繞道走5000多米。
例2，某商品房銷售廣告稱，所售樓房周圍將建綠地和休閑廣場，環境將如何幽雅等等，結果不但未建綠地，二年后還在所稱的休閑廣場上又建起了商品樓。
例3、某地開發商的售樓廣告稱，所售樓房地處交通要道系開發新區，近處有公交車站。但購房者入住兩年多也未見近處有公交車站，要乘車需步行三站地。
諸如此類內容不實誘騙購房者購房的廣告，在當今的商品房銷售市場上不勝枚舉。一旦購房者發現銷售廣告與實際不符，指控開發商欺詐時，開發商便以種種托詞，拒不承擔責任。
為了解決這類糾紛，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，對商品房銷售廣告的性質如何認定及其法律后果作了規定。《解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”這一解釋，可以說是要約邀請理論在司法實踐中的突破。它符合法律要義和交易公平原則。
這里，先說一下要約邀請。要約邀請，也稱要約引誘，即引誘他人向自己發出要約的意思表示，是訂立合同的準備行為，不具有約束力。其特點是：要約邀請是向社會上不特定的人發出的;其內容不具備要約的全部要件;目的是要引起他人向自己首先做出要約表示。
商品房銷售廣告和宣傳資料，就其屬性而言，它是一種要約邀請。因為，它是向不特定的人發出的售房信息，社會公眾愿者上鉤，想買房屋就可以向開發商發出購房要約。
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