借名買(mǎi)房須有書(shū)面協(xié)議或正式說(shuō)明

通常借名買(mǎi)房都是親戚間,沒(méi)有書(shū)面約定,在認(rèn)定是否存在借名買(mǎi)房法律關(guān)系時(shí),借父母名義購(gòu)買(mǎi)比借其他親戚名義購(gòu)買(mǎi)更困難。

子女為父母出資買(mǎi)房通常被認(rèn)為是贈(zèng)予或者借款，不能因?yàn)樽优o父母出資買(mǎi)房了,就簡(jiǎn)單的認(rèn)定為借名買(mǎi)房。房子究竟歸誰(shuí)可以私下簽訂好協(xié)議，確定好房屋歸屬，避免糾紛。

案例簡(jiǎn)介——借父名買(mǎi)房過(guò)戶(hù)起糾紛

王先生承租單位的一套100號(hào)公房由小女兒王-芳居住。1993年房改時(shí),王先生表示這套公房誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)就歸誰(shuí)。王-芳的兩個(gè)哥哥和姐姐都無(wú)力購(gòu)買(mǎi),最終由王-芳購(gòu)得。因?yàn)楫?dāng)時(shí)只能由承租人購(gòu)買(mǎi),所以此房本下來(lái)后登記在王先生名下。

1997年王先生老伴兒去世。

1999年王-芳搬到單位分的房子居住,將100號(hào)房對(duì)外出租。

2000年,王-芳大哥的岳父生病住院,由于100號(hào)離醫(yī)院較近,大哥便借住100號(hào)一段時(shí)間。當(dāng)時(shí),王先生寫(xiě)下一份說(shuō)明:100號(hào)房實(shí)際歸王-芳所有,待到能過(guò)戶(hù)時(shí)過(guò)戶(hù)給王-芳。

2004年,大哥將100號(hào)房屋返還。王先生準(zhǔn)備將房屋過(guò)戶(hù)給王-芳,但該房屋仍不允許上市交易。于是王先生立下遺囑:100號(hào)房由王-芳繼承。

2015年初,王先生過(guò)世,王-芳拿出公證遺囑,希望哥哥姐姐配合辦理過(guò)戶(hù)。二哥提出異議,稱(chēng)屬于王先生的份額由王-芳繼承,但屬于老太太的份額,應(yīng)由兄妹四人繼承。無(wú)奈,王-芳咨詢(xún)律師請(qǐng)求幫助。

律師解讀:有公證遺囑不按繼承處理

律師表示:查看相關(guān)資料后,認(rèn)為王-芳與王先生形成了借名買(mǎi)房的法律關(guān)系。

100號(hào)房的購(gòu)房合同、發(fā)票、完稅憑證等都由王-芳持有,房屋自購(gòu)買(mǎi)后至今也是由王-芳實(shí)際占有、使用和支配。雖然房屋一直登記在王先生名下,但實(shí)際所有人是王-芳,雙方形成了借名買(mǎi)房的法律關(guān)系。

2000年王先生寫(xiě)的說(shuō)明也表示王先生和王-芳之間存在借名買(mǎi)房的法律關(guān)系,因暫時(shí)不能過(guò)戶(hù),待能過(guò)戶(hù)時(shí)配合王-芳辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2004年,因仍不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),王先生立下公證遺囑,也是為了履行自己配合王-芳過(guò)戶(hù)的義務(wù)。

雖然王先生有公證遺囑,但不應(yīng)按照繼承來(lái)處理。該房產(chǎn)實(shí)際上是王-芳的財(cái)產(chǎn),不屬于王先生的財(cái)產(chǎn),王先生去世后也不屬于其遺產(chǎn),不應(yīng)該按照遺產(chǎn)處理。

法院判決:借名買(mǎi)房成立,其他三子女履行合同義務(wù)

律師受王-芳委托,以合同糾紛訴至法院,要求王-芳的哥哥姐姐辦理100號(hào)房過(guò)戶(hù)手續(xù);二哥又以繼承糾紛將王-芳等三人訴至法院,要求依法分割王先生遺產(chǎn)100號(hào)房。

王-芳的律師向?qū)徖砝^承案件的法官提交了王先生的說(shuō)明、公證遺囑及王-芳購(gòu)房的相關(guān)手續(xù),從購(gòu)房到現(xiàn)在實(shí)際占有、使用房屋的憑證,證明雙方存在借名買(mǎi)房的法律關(guān)系,該房屋是否屬于王先生的遺產(chǎn)存在爭(zhēng)議,且已訴至法院。

審理繼承案件的法官認(rèn)為繼承案件的審理應(yīng)以合同糾紛案件判決結(jié)果為依據(jù),因此繼承案件裁定中止。

在借名買(mǎi)房合同糾紛案件中,王-芳的律師提供了相關(guān)證據(jù)材料,王-芳的大哥和姐姐均認(rèn)可該房屋確實(shí)屬于王-芳所有。二哥不認(rèn)可王先生的說(shuō)明,但未提出鑒定。

此外,二哥認(rèn)為,借名未經(jīng)其母同意,因此無(wú)效。王-芳的律師表示,借名買(mǎi)房是一個(gè)合同關(guān)系,如果借名成立,該房屋都不屬于王先生的房產(chǎn),更談不上是其與老伴兒的夫妻共有財(cái)產(chǎn),因此,借名買(mǎi)房的約定,也不需要其母的同意。

最終,法院認(rèn)為王-芳和父親王先生已經(jīng)形成借名買(mǎi)房的合同關(guān)系,其他三子女作為繼承人應(yīng)履行合同義務(wù),判決王先生三子女配合王-芳辦理100號(hào)房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

因此,在認(rèn)定子女和父母之間是否形成借名買(mǎi)房法律關(guān)系時(shí),通常要有書(shū)面協(xié)議,即使沒(méi)有書(shū)面協(xié)議,也要像本案中王先生書(shū)寫(xiě)的說(shuō)明,證明雙方確有借名買(mǎi)房的事實(shí)存在。否則只是子女長(zhǎng)期占有、使用父母的房子,想認(rèn)定借名買(mǎi)房比較困難。