【案情】

2012年1月，王某與開發商簽訂了一份門市房認購書，認購書約定：王某購買“豐益廣場”門市房xxxx一套，建筑面積約36.68平方米，每平方單價為17480元，總價為641166元。買方須于簽定此認購書七日內簽訂《商品房買賣合同》并辦理相關購房手續，如買方不在上述期限內或因買方原因未能簽訂《商品房買賣合同》則視作買方自動放棄認購該房產權利，買方無權要求賣方返還定金，賣方有權將房產另售他人，并無須另行通知。后王某按開發商要求付定金20萬元。當王某與開發商準備簽訂《商品房買賣合同》時，王某發現該門市房套內建筑面積為24.37平方米，分攤面積為11.89平方米。

王某認為開發商在宣傳時以及與其簽訂認購合同時故意不主動告知公攤面積，存在欺詐行為，于是要求開發商撤銷合同，并返還定金。開發商認為自身不存在不當之處，王某無權單方解除合同，不同意返還定金。

【審判】

寶應法院審理認為：本案的爭議焦點為：被告未說明公攤面積是否構成撤銷認購書的法定理由?眾所周知，建筑面積中肯定包含公攤面積，原、被告雙方簽訂的認購書不是具體的商品房買賣合同，公攤面積不是認購書必須記載的內容，在原告沒有詢問公攤面積的情況下，被告沒有向其主動說明的義務，故被告不存在欺詐的故意。至于公攤面積是否合理，則不屬于民事案件審理的范圍。根據認購書的約定，原告須于簽定此認購書七日內簽署《商品房買賣合同》并辦理相關購房手續，原告在簽署認購書及交納定金后，沒有按照約定與被告簽訂《商品房買賣合同》，其行為已構成違約，故對其請求退還定金等訴求，不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決駁回原告王某的訴訟請求。

【評析】

欺詐是指故意告知對方虛假情況、或者故意隱瞞真實情況，誘使對方基于錯誤判斷作出意思表示?！逗贤ā返?4條第2款規定“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷?！蓖跄痴J為開發商故意隱瞞公攤面積，從而導致自己作出了錯誤的意思表示，開發商的行為屬于欺詐行為，認購合同應當被撤銷。因此本案的關鍵在于開發商是否應在簽訂認購書時告知公攤面積。

從認購書的性質來看，由于王某與開發商簽訂的門市房買賣認購書僅對房屋的單價、付款優惠、簽訂房屋買賣合同的時間及違約定金進行了約定，是為了將來簽訂商品房買賣合同而簽訂的合同，因此認購書屬于預約合同。而在預約合同中，雙方僅需對雙方交易房屋有關事宜進行初步確認，其標的是雙方當事人在約定時限內進行磋商并訂立正式買賣合同的行為，而不是房屋買賣本身。而付款方式、交房時間、辦證時間、違約責任等直接影響雙方權利義務的重要條款，則應該由雙方在簽訂房屋買賣合同時繼續協商確定。王某所提公攤面積問題，指向的是雙方將要通過磋商確定的商品房買賣合同，而非認購書。因此公攤面積不是認購書必須記載的內容，在王某沒有詢問公攤面積的情況下，開發商沒有向其主動說明的義務，故開發商不存在欺詐的故意。

本案中王某應當按照認購合同的約定與開發商簽署商品房買賣合同，王某對公攤面積有疑問，應該和開發商在簽訂房屋買賣合同時進行進一步協商，而不是要求撤銷原認購合同。如果王某堅持認為開發商存在欺詐行為而拒絕簽訂房屋買賣合同，那么王某即構成違約，非但認購合同不能被撤銷，王某所付定金也就無法返還。