法律規(guī)定,房屋竣工驗(yàn)收合格才能交付使用,因此商品房經(jīng)驗(yàn)收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。如開(kāi)發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí),不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》,購(gòu)房者有權(quán)拒收該房屋,由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。房屋竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)有:
(一)竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家強(qiáng)制性質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
住宅所包含的地基基礎(chǔ),主體結(jié)構(gòu),消防設(shè)施,人防工程,電梯、燃?xì)夤艿馈⑺姟⒅悄芟到y(tǒng)等配套和附屬設(shè)施,小區(qū)道路、綠化、配電室等室外工程均屬于住宅小區(qū)的分部、分項(xiàng)工程,這些分部、分項(xiàng)工程均應(yīng)一一驗(yàn)收合格,缺一不可;而且,應(yīng)當(dāng)由具備地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、消防、燃?xì)狻㈦娞荨⒎览住⒅悄芙ㄖ葘?zhuān)業(yè)資格的人員和單位參與驗(yàn)收,并對(duì)建設(shè)工程各分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量提出明確的驗(yàn)收意見(jiàn)和結(jié)論。
(二)竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的程序和要求進(jìn)行。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》而專(zhuān)門(mén)制定的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》詳細(xì)規(guī)定了竣工驗(yàn)收的組織形式、前提條件、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收程序、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等要求,凡在我國(guó)境內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的各類(lèi)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收,均應(yīng)當(dāng)遵守該規(guī)定。
(三)建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)完成法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的驗(yàn)收內(nèi)容和要求后才可交付使用。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工,必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用。”上述這些強(qiáng)制性規(guī)定,在竣工驗(yàn)收時(shí)必須遵守,否則,不得交付使用。合同中若有與之相沖突的約定也是無(wú)效的。
除了上述法定交房條件應(yīng)當(dāng)遵守外,合同中約定的交房條件也應(yīng)當(dāng)遵守。同時(shí),還應(yīng)當(dāng)特別注意在符合交房條件后,開(kāi)發(fā)商尚應(yīng)以約定的方式通知買(mǎi)房人接收房屋。
房屋交付使用注意事項(xiàng):
(一)查看兩書(shū)。購(gòu)房者在查看房屋資料時(shí),房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》原件是可帶走的,管線分布竣工圖有時(shí)也是附在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。購(gòu)房者查看《竣工驗(yàn)收備案表》原件需仔細(xì),《竣工驗(yàn)收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件,按照有關(guān)規(guī)定,表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案,缺少任何一項(xiàng)該樓盤(pán)都不能入住。
(二)注意先后順序。購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前,不能簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》,領(lǐng)取住宅鑰匙,辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋)的規(guī)定,“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任,而沒(méi)有逾期交房的壓力。
(三)購(gòu)房者不能以開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任沒(méi)有承擔(dān)為由,拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下,只要開(kāi)發(fā)商依約發(fā)出了交房通知,即使你沒(méi)有按約前來(lái)接收房屋,也算開(kāi)發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下,是否追究以及何時(shí)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利,除購(gòu)房者明確表示放棄外,接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。
(四)商品房交付過(guò)程中,購(gòu)房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范,因此《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定就極為關(guān)鍵。
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