湖州市市區國有土地上房屋征收與補償暫行辦法

湖政發〔2013〕6號

第一章 總則

第一條為規范市區國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)、《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《評估辦法》)和《浙江省人民政府關于貫徹實施國有土地上房屋征收與補償條例的若干意見》(浙政發〔2011〕57號)等規定，結合市區實際，制定本辦法。

第二條為了公共利益的需要，在市區范圍內征收國有土地上單位、個人房屋的，適用本辦法。

第三條房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結果公開的原則。

第四條市政府直接負責月河、朝陽、愛山、飛英、龍泉、環渚、道場和八里店八個街道、鄉鎮轄區范圍內的房屋征收與補償工作;市區范圍內投資規模大或跨區的建設活動涉及房屋征收的，房屋征收決定可由市政府作出。

吳興區、南潯區政府負責本轄區范圍內除第一款規定外各自行政區域內的房屋征收與補償工作。

湖州開發區、太湖度假區范圍內房屋征收與補償的有關具體實施工作由吳興區政府委托各區管委會負責，但征收與補償決定由吳興區政府作出。

第五條市住房和城鄉建設行政主管部門是本市房屋征收部門，下設的房屋征收與補償管理工作機構，具體組織實施市區范圍內由市政府作出房屋征收決定的房屋征收與補償工作，并對各區房屋征收與補償工作實施監督管理。

湖州開發區管委會、太湖度假區管委會和區政府確定的部門(以下也稱房屋征收部門)，具體組織實施各自區域范圍內的房屋征收與補償工作。

第六條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。市、區政府應當按照實際工作的需要，落實房屋征收部門及實施單位人員，所需工作經費經同級財政部門審核后，列入部門預算。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

社會組織和個人接受委托提供房屋征收相關技術與勞務服務的，按合同約定收取技術、勞務服務費用。

第七條市政府成立市區國有土地上房屋征收管理領導小組(以下簡稱市房屋征收領導小組)，負責在市政府直接作出征收決定的房屋征收活動中代表市政府協調、督促各區政府和有關部門依法履行房屋征收與補償工作職責，指導處理房屋征收與補償工作中的疑難問題，保障被征收人的合法權益。

各級政府和有關部門應當依照本辦法的規定互相配合，共同做好房屋征收與補償工作。

第八條任何組織和個人對違反《條例》和本辦法規定的行為，有權向有關政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府部門和有關單位及其工作人員的監察。

第二章征收管理

第九條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，符合《條例》第八條規定情形之一，確需征收房屋的，由市、區政府作出征收決定。

第十條依照本辦法第九條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、區國民經濟和社會發展年度計劃。

第十一條確需征收房屋的，建設活動主體應當在每年11月10日前，根據本辦法第四條規定區域和情形向房屋征收部門提出列入下一年度房屋征收計劃的申請。

房屋征收部門會同發展改革、規劃、國土資源等部門編制房屋征收年度計劃，并報同級政府批準。

第十二條市、區政府作出房屋征收決定前，有關部門應完成下列工作：

(一)審查確認建設活動符合本辦法第十條規定的有關規劃、計劃;

(二)征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況調查已完成;

(三)征收范圍內未經登記的建筑已經調查和處理;

(四)征收范圍內符合住房保障條件和特殊生活困難家庭已認定;

(五)征收范圍內國有土地使用情況調查復核確認工作已完成;

(六)完成征收活動社會穩定風險評估，且評估結論為可以實施房屋征收;

(七)征收與補償費用已足額到位、專戶存儲，用于產權調換的房屋已落實;

(八)征收補償方案已依法制定。

第十三條符合本辦法第十二條第(一)項要求的建設活動經批準進入基本建設程序的，建設活動主體應憑符合相關規劃、計劃的證明材料和建設項目規劃紅線圖，向房屋征收部門提出征收房屋的申請。

房屋征收部門收到申請后，應當向發展改革、規劃、國土資源等部門核查建設活動是否符合相關規劃、計劃，有關核查部門應當在5個工作日內作出書面答復;經向有關核查部門核實確認建設活動符合有關規劃、計劃的，房屋征收部門向市房屋征收領導小組或區政府提出適時啟動實施本辦法第十二條第(二)至(八)項工作的建議安排;市房屋征收領導小組或區政府部署有關部門按要求完成相應工作。

第十四條房屋征收部門應當對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查，同時向被征收人發放和回收征收活動民意調查表，并告知按合同法規定建立房屋租賃關系的當事人依法處理租賃關系;國土資源行政主管部門應對征收范圍內土地使用權情況進行復核確認;有關職能部門應對征收范圍內符合條件的住房保障對象和有特殊生活困難的家庭予以確認。房屋所在地街道辦事處等基層組織應予以協助;房屋所有人、承租人應予以配合。

調查結果由房屋征收部門匯總后統一在征收范圍內公布。當事人對結果有異議的，可在公布之日起7日內向房屋征收部門提出，房屋征收部門負責向有關部門辦理復核后，予以答復。

第十五條房屋征收部門應當將調查中發現的未經登記建筑以及登記事項與現狀不符建筑的情況，書面告知城市管理行政執法部門;城市管理行政執法部門應當及時會同有關部門，依照城鄉規劃法律法規等有關規定，依法對征收范圍內未經登記以及登記事項與現狀不符的建筑進行調查。

違法建筑和超過批準期限的臨時建筑依法按有關規定予以處理。

第十六條市房屋征收領導小組或區政府應及時組織協調有關部門對第十二條第(二)至(七)項規定事項完成結果進行研究;對未達到要求的事項，有關部門應及時改進，達到要求。

第十七條房屋征收部門按本辦法規定，根據本辦法第十二條第(二)至(七)項和第十四條規定事項完成結果，擬定征收補償方案。征收補償方案經市房屋征收領導小組或區政府組織論證后，由房屋征收部門負責公布，征求公眾意見。

征收補償方案論證的主要內容為：建設活動是否符合公共利益和相關規劃與計劃、征收補償方案是否公平合理。

市房屋征收部門要加強對各區征收補償方案論證工作的監督指導，切實保障被征收人的利益。

第十八條征收補償方案應包括房屋征收目的和范圍，實施時間，補償方式，補償、補助及獎勵標準，用于產權調換房屋的區位、套型、數量，臨時安置方式，簽約期限、搬遷期限等事項。

房屋征收部門制定征收補償方案需測算被征收房屋類似房地產的市場價格的，可以委托具有相應資質的房地產價格評估機構(以下簡稱評估機構)進行預評估。

第十九條房屋征收部門應當在公布征收補償方案的同時書面通知住房和城鄉建設、規劃、工商等部門，暫停辦理房屋征收范圍內新建、改建(含析產分戶)、擴建和裝修房屋、改變房屋用途等相關手續。暫停期限最長不超過1年。

暫停辦理有關手續的書面通知發布后，在房屋征收范圍內實施新建、改建(含析產分戶)、擴建和裝修房屋、改變房屋用途等不當增加補償費用行為的，不予補償、補助。

第二十條征收補償方案征求意見的期限不得少于30日。被征收人認為征收補償方案不符合規定的，應當在征求意見期限內向房屋征收部門提交書面意見，并附本人身份證明和房屋權屬證明。

第二十一條房屋征收部門應將征收補償方案征求意見情況和根據公眾意見修改的建議報市房屋征收領導小組或區政府組織修改;征求意見情況和根據公眾意見修改的情況應在征收房屋范圍內及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，征收范圍內戶數超過50%的被征收人認為征收補償方案不符合規定的，市房屋征收領導小組或區政府應當協調有關部門組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，根據聽證情況，對征收補償方案進行修改完善。

第二十二條房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償活動的社會穩定風險評估工作，并提出評估報告報市房屋征收領導小組或區政府研究決策。

第二十三條有關部門按本辦法規定完成第十二條規定事項后，區政府研究作出或市房屋征收領導小組報請市政府作出房屋征收決定。

涉及被征收人戶數超過300戶的房屋征收決定，應當經政府常務會議討論決定。

房屋征收決定作出后，有關部門完成本辦法第十二條規定事項的結果資料，應及時轉送房屋征收部門統一歸檔。

第二十四條房屋征收決定作出后5日內予以公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

各區政府應在作出房屋征收決定之日起5日內，將房屋征收決定報市房屋征收部門備案。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第二十五條被征收人對市、區政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人依照本辦法的規定，就補償方式，貨幣補償金額和支付期限，產權調換房屋的地點和面積，搬遷補償、過渡方式，停產停業損失補償，搬遷期限、過渡期限等事項，簽訂房屋征收補償協議(以下簡稱補償協議)。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十七條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、區政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當包括本辦法第二十六條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收房屋所有權人不明確的，作出補償決定前，房屋征收部門應當就被征收房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十八條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設活動主體參與搬遷活動。

第二十九條符合下列情形的，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷：

(一)被征收人選擇貨幣補償的，房屋征收部門與被征收人就貨幣補償金額達成一致，并簽訂補償協議，補償費用已足額專戶存儲并可以隨時辦理支取手續;

(二)被征收人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門與被征收人就產權調換房屋的地點和面積以及臨時安置方式等達成一致，并簽訂補償協議;

(三)作出補償決定的，用于被征收人的貨幣補償費用已足額專戶存儲、產權調換房屋已明確。

第三十條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、區政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第三十一條房屋被依法征收后，房屋征收部門負責收回被征收房屋的所有權證、土地使用證等，并憑補償協議或補償決定辦理注銷手續。

實行房屋產權調換的被征收人應當憑補償協議或補償決定辦理產權調換房屋的登記手續。

第三十二條公安、教育、公用事業等部門(單位)應當根據補償協議或者補償決定，及時辦理和安排被征收人的戶口轉移、子女轉學轉托以及有關公用事業等事宜。

房屋征收范圍內的義務教育階段學生可以在原學校也可以在安置地學校就讀，學校不得拒絕其入學，也不得另行收取其他費用。

第三十三條房屋征收與補償費用應當專款專用，房屋征收部門應當將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

房屋征收部門應當建立健全房屋征收檔案制度，加強對房屋征收檔案資料的管理。

第三十四條房屋征收部門應當加強對征收實施單位的監督;有關發證機關應當加強對房地產評估機構、房屋拆除施工單位的監督，依法制定工作標準和規范，加強對被監督單位業務工作的指導檢查和考核管理。

第三章征收評估

第三十五條被征收房屋價值由評估機構依照《房地產估價規范》、《評估辦法》等有關規定評估確定。

住房和城鄉建設行政主管部門應當組織成立市房地產評估專家委員會(以下簡稱評估專家委員會)，對評估機構做出的復核結果進行鑒定。

第三十六條自愿承擔房屋征收評估業務的評估機構，應當在征收補償方案公開征求意見期限內向房屋征收部門報名。房屋征收部門應當在房屋征收決定公告之日起3日內，在征收范圍內公布不少于3家已報名并符合有關資質、技術人員規定的評估機構名錄并逐戶發放選票，供被征收人協商選擇。

被征收人應當自房屋征收決定公告之日起10日內自行協商選定評估機構;未能協商選定的，以50%以上被征收人選定的評估機構作為多數人意見確定評估機構;被征收人沒有形成多數意見的，由房屋征收部門組織被征收人以抽簽或搖號等隨機方式選定。隨機方式選定評估機構的，應當由公證處現場公證，房屋征收部門應當提前3日在征收范圍內公告抽簽或搖號的時間和地點。

評估機構選定后，房屋征收部門應當自選定之日起3日內在征收范圍內予以公告。

第三十七條被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

除政府對產權調換房屋的價格有特別規定外，產權調換房屋和被征收房屋的價值應當由同一家評估機構按同一評估時點，采用相同的方法、標準評估確定。

第三十八條實行被征收房屋評估結果公示制。

房屋征收部門應當將評估機構提供的分戶初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示10日，并在公示期間負責組織評估機構的注冊房地產估價師進行現場說明解釋，存在錯誤的，評估機構應予修正。

第三十九條被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原評估機構申請復核評估。

對復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會一般應自收到鑒定申請之日起10日內，對被申請鑒定的評估報告進行審核，出具書面鑒定意見。

被征收人對補償仍有異議的，按照本辦法第二十七條規定處理。

第四十條房屋征收部門、評估機構、評估專家委員會在房屋征收過程中，因工作需要查詢被征收房屋、產權調換房屋有關的房地產權屬資料、房地產交易信息、土地檔案資料、工商注冊信息及納稅等情況的，相關部門應當提供便利。

第四十一條房屋征收評估、復核評估鑒定的費用由委托人(申請人)承擔。但鑒定改變原復核評估結果的，鑒定費用由原評估機構承擔。

復核評估費用由原評估機構承擔。

第四章補償

第四十二條房屋征收部門對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

第四十三條市、區政府所屬有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

征收范圍內調查結果為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償;調查結果為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

第四十四條被征收房屋和用于產權調換的房屋面積以建筑面積計算。被征收房屋的性質、用途和面積，以房屋所有權證或者其他合法房產憑證記載為準。

多層磚混結構非成套直管住宅公房的建筑面積以具有房產測繪資格的測繪機構實測面積為準。其他非成套直管住宅公房和未辦理房屋登記的落實政策私房建筑面積按使用面積乘1.25計算。

因新老面積計算規則不同而出現同幢、同套型上下層住宅房屋所有權證登記面積有差異的，按最大面積計算。

第四十五條被征收人選擇貨幣補償的，補償金額不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

被征收人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供建筑面積或者評估價值不小于被征收房屋的房屋與被征收人進行產權調換，并計算、結清被征收房屋與產權調換房屋的差價。

第四十六條用于產權調換的房屋應符合設計規范要求，屬于新建房屋的，交付前應經驗收合格。

用于產權調換的房屋可以是期房，但必須明確價格及交付時間;出現設計變更、面積差異等問題，依照《商品房銷售管理辦法》處理。

第四十七條因舊城區改建征收個人住宅房屋，被征收人選擇在改建地段進行產權調換的，房屋征收部門應當提供改建地段或者就近地段的住宅房屋。

就近地段是指市政府公布的市區基準地價中與被征收房屋所在地段屬同一級別或同一區片的地段。

第四十八條房屋征收部門應支付被征收人搬遷補償費,其中對住宅房屋被征收人應支付兩次搬遷補償費。

征收房屋造成供水、供電、供氣、電話、有線電視、電腦網絡、空調、太陽能熱水器等設施設備移機或損失的，房屋征收部門應予以補償。

以上兩款規定補償的具體標準由市房屋征收部門會同市發展改革部門商各區政府(管委會)制定，報市政府批準，每年公布一次。

第四十九條被征收人選擇產權調換，房屋征收部門不能即時提供用于產權調換房屋的,應當向被征收人支付臨時安置補償費或者提供周轉用房;產權調換房屋應當自簽訂補償協議之日起24個月內向被征收人提供，產權調換房屋為小高層、高層房屋的，可延長12個月。

房屋征收部門支付臨時安置補償費的，應支付被征收人從移交被征收房屋之月到產權調換房屋交付后4個月內的臨時安置補償費;超過補償協議規定未按時提供產權調換房屋的，逾期期間按照標準的二倍支付臨時安置補償費。

房屋征收部門提供周轉用房的，不再支付臨時安置補償費。超過補償協議規定未按時提供產權調換房屋的，除繼續提供周轉用房外，還應自逾期之月起支付臨時安置補償費。被征收人應在產權調換房屋交付后4個月內騰退周轉用房。用于居住的周轉用房應與被征收房屋的居住條件相當，并能夠滿足被征收人基本居住條件。

被征收人選擇貨幣補償的，給予4個月的臨時安置補償費。

第五十條臨時安置補償費按照當地租賃與被征收房屋用途相同，面積、地段相當的房屋所需租金的平均價格確定，但給予住宅房屋被征收人的臨時安置補償費不得低于保障其基本居住條件所需費用。具體標準由市房屋征收部門會同市發展改革部門商各區政府(管委會)制定，報市政府批準，每年公布一次。

第五十一條對因征收房屋造成的停產停業損失，由房屋征收部門給予一次性補償。具體辦法由市房屋征收部門會同市發展改革部門商各區政府(管委會)制定，報市政府批準后執行。

停產停業損失根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。

第五十二條房屋征收部門按照本辦法規定對被征收人進行補償后，被征收人合法使用的土地面積小于被征收房屋按規定容積率占有的土地面積的，不再對土地另行補償;被征收人合法使用的土地面積超過被征收房屋按規定容積率占有的土地面積的，超過部分按以下規定予以補償：

(一)原以出讓等有償使用方式取得土地使用權，合同有約定的，按照合同約定補償;合同未約定的，按照土地有償使用合同期限的余期、土地用途、開發建設成本等因素予以補償;

(二)原以劃撥方式取得土地使用權的，按照《湖州市區土地儲備管理辦法》(湖政發〔2010〕2號)第十八條第(二)項規定予以補償。

第五十三條征收個人住宅房屋，被征收人符合住房保障條件的應當優先保障。

住房保障部門暫無房源的，房源由房屋征收部門提供，被征收人按住房保障有關規定標準、價格享受保障，所享受保障的房屋列入保障用房管理。具體辦法由市住房保障部門會同同級房屋征收、財政、國土資源等部門制定，報市政府批準后執行。

第五十四條對被征收住宅房屋建筑面積小于46平方米，并選擇產權調換的被征收人家庭(家庭成員含其配偶、未成年子女)，房屋征收部門應提供建筑面積不小于46平方米的成套住宅房屋作為產權調換房屋。

第五十五條執行非市場租金的國家直管住宅公房和單位自管住宅公房被征收的，承租人享有按照有關房改政策購買的權利，購房后由房屋征收部門對其按被征收人予以補償;該房屋承租人未按規定購房，也未與被征收人達成解除租賃關系協議的，房屋征收部門應對被征收人實行房屋產權調換。產權調換房屋由原房屋承租人承租，被征收人與原房屋承租人應當重新簽訂房屋租賃合同。房屋征收部門應當對原承租人的搬遷、臨時安置等予以補償。

第五十六條落實私房政策換約續租的住宅房屋被征收的，房屋征收部門對被征收人按本辦法予以補償;對該房屋承租人按本辦法第五十五條規定補償安置。

第五十七條征收產權屬于學校、醫院、敬老院、福利院、社區(居委會)等用于社會公益事業的房屋及其附屬物，依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者予以貨幣補償。征收非公益事業房屋的附屬物實行貨幣補償。

第五十八條征收設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。

征收房屋涉及軍事設施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等，國家、省另有規定的，從其規定。

征收房屋涉及公共設施或者各種管線遷移的，由所有權人按規定期限自行遷移，房屋征收部門應當對遷移費用予以適當補償。

對征收范圍內的花木、綠地，應當盡可能保留。不能保留的，應當依照國家和省、市的規定辦理有關手續。

第五十九條市房屋征收部門負責會同各區政府和市級有關部門制定市區房屋征收與補償活動中的有關補助、獎勵的規定，報市政府批準后執行。

第五章法律責任

第六十條房屋征收部門和有關部門工作人員在房屋征收與補償工作中違反有關法律法規和本辦法規定，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法追究相關法律和行政責任。

采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條評估機構及其工作人員出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關依照有關規定予以處理;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

房屋拆除施工單位違反《建設工程安全生產管理條例》規定，未按有關工作標準和規范施工的，由發證機關責令限期改正，依法予以查處;造成安全事故構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第六十二條本辦法自2013年7月1日起施行。2007年8月28日市政府發布的《湖州市市區城市房屋拆遷管理實施辦法》(湖政發〔2007〕62號)同時廢止。

《條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理。但政府不得責成有關部門強制拆遷，由作出裁決的部門依法申請人民法院強制執行。

第六十三條國家、省有新規定的，從其規定。