一、土地使用權(quán)對外投資是視同銷售要交納增值稅嗎?

1、土地使用權(quán)對外投資是視同銷售要交納增值稅的，以不動產(chǎn)或土地使用權(quán)對外進行股權(quán)投資，屬于以不動產(chǎn)、土地使 用權(quán)為代價取得股權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按銷售無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)處理。此外，相關(guān)文件規(guī)定，原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進項稅額，準(zhǔn)予從銷項稅額中2年內(nèi)分期抵扣。

2、一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法 (11%)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部 價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5% 的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

3、從以上規(guī)定可以看出，以不動產(chǎn)對外投資需視同銷售，可以開具增值稅專用發(fā)票 (11%或5%)。

二、土地使用權(quán)出資的條件

1、土地的出資是使用權(quán)的出資，而不是所有權(quán)的出資。在中國，土地是一種十分特殊的財產(chǎn)，土地的國家所有和集體所有是公有制的基礎(chǔ)，只有國家和集體組織才能作為土地所有權(quán)的主體。因此，任何企業(yè)或公司對土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企業(yè)或公司對土地享有的權(quán)利是使用權(quán)，而不是所有權(quán)，當(dāng)企業(yè)以土地出資的時候，所出資的標(biāo)的是土地的使用權(quán)而不是土地的所有權(quán)。

2、用于出資的土地使用權(quán)只能是國有土地的使用權(quán)，而不能是集體土地的使用權(quán)。以土地使用權(quán)出資，實質(zhì)上就是使用權(quán)從出資者向公司的轉(zhuǎn)讓，而依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，能夠作為財產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)讓的只是國有土地的使用權(quán)。因此，如果集體組織欲以集體所有的土地對外投資，則必須首先將集體土地通過國家征用的途徑變?yōu)閲型恋兀購膰沂掷锿ㄟ^土地出讓的方式獲得國有土地的使用權(quán)，然后，才能進行有效的投資。

3、用于出資的土地使用權(quán)只能是出讓土地的使用權(quán)，而不能是劃撥土地的使用權(quán)。在中國，國有土地的使用權(quán)分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)，前者為各種社會組織基于其特定的社會職能從國家那里無償取得，后者則是以向國家交納土地出讓金的方式而有償取得。以土地使用權(quán)出資，是土地使用者營利性的投資行為，因而只能以有償取得的出讓土地使用權(quán)出資，劃撥土地的使用權(quán)只能由原使用人自己使用，而不能用于對外投資。

4、用于出資的土地使用權(quán)應(yīng)是未設(shè)權(quán)利負擔(dān)的土地使用權(quán)。因使用者的經(jīng)營行為，土地使用權(quán)經(jīng)常會背負如抵押權(quán)之類的權(quán)利負擔(dān)，這種土地使用權(quán)不僅在權(quán)利的行使和處置上受到法律和抵押權(quán)人等其他權(quán)利人的限制，而且因其可能被其他權(quán)利人追索而在財產(chǎn)價值上發(fā)生貶損，甚至完全失去投資的價值。這種存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利如用于出資，將使投資者或股東的出資變得不實，違反公司法所確定的資本確定原則，在內(nèi)部會損害其他投資者的利益，在外部則會損害公司債權(quán)人的利益。因此，出資的土地不應(yīng)背負權(quán)利的負擔(dān)，而且，在出資之后，出資人亦應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)免除土地負擔(dān)的義務(wù)。

其實，國有土地使用權(quán)對外投資是國家政策上大力支持的，因為圍繞土地所產(chǎn)生的這些收入在國家財政當(dāng)中是占有很重要的一部分比例的。土地使用權(quán)本身肯定屬于不動產(chǎn)，需要交納的增值稅的稅收比例是按照土地使用權(quán)出讓價格的11%交稅。

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