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寧波
二手房委托中介銷售要規(guī)避哪些風(fēng)險
首先是一房二賣的風(fēng)險。公證授權(quán)書授權(quán)“買方辦理房屋過戶的一切手續(xù),及簽署一切法律文書”也即全權(quán)代理。買方如果隱瞞出售方與賣房的本合同,其單獨以代理人的身份將房產(chǎn)出售于第三人,如果辦理過戶手續(xù)。第三人以合理的價格取得,則房產(chǎn)的所有權(quán)歸第三人所有。于是就導(dǎo)致了出售方在房款還沒拿到,房產(chǎn)已經(jīng)在第三人名下的境地。就算是追究買方違約責(zé)任,要回房產(chǎn)在法律也是非常難,因為就算是買方無權(quán)代理的情形,還存在物權(quán)法善意取得不動產(chǎn)的情形。
其次就是出售方的資金風(fēng)險。如果買方惡意將房產(chǎn)出售,收取了該房屋的所有房款,相對于出售方則是極不利。
再次就是授權(quán)時間和付款時間如果存在一定期間。給違法中介和惡意買方提供了炒房的機會。因為授權(quán)后買方完全可以將房子再次倒賣,從中牟利。并且在這個過程中,有可能替出售房做違法承諾或虛假承諾,以逃避相關(guān)稅收,損害出售方的權(quán)益。
盡管存在上述風(fēng)險,律師認為,并不是說在出售房產(chǎn)時不要授權(quán),因為代理制度產(chǎn)生也是基于效率,是為了遇事可假手于人提供方便,省去親臨現(xiàn)場的勞苦。
例如在公證授權(quán)委托書上注明“委托書是為方便配合辦理水、電、過戶等輔助過程,受委托中介人員沒有收受款項的權(quán)利”來防止資金風(fēng)險和一房二賣的風(fēng)險。同時,公證授權(quán)委托書的授權(quán)期限不宜過長,以防止購買方違約交易不成功,公證授權(quán)仍在有效期限的情形。
另外,辦理公證授權(quán)委托后,如出售房產(chǎn)價款不到位的情況下,出賣方還可以在辦理了公證授權(quán)委托書后,公證授權(quán)委托書的原件由授權(quán)方(賣方)先保管,等出售房屋的價款全部到位后,再把公證授權(quán)委托書給受托方,這樣也可以規(guī)避資金風(fēng)險。還有一個就是，在出售房產(chǎn)時盡量不要授權(quán)給買方辦理相關(guān)手續(xù)。
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簡介:
羅文謙執(zhí)業(yè)律師、國家高級人力資源管理師、國家職業(yè)規(guī)劃師和經(jīng)濟師，具有深厚的法學(xué)理論知識和豐富的工作經(jīng)驗，擅長婚姻繼承、勞動工傷、民間借貸、合同糾紛、交通事故、房屋賣買、建筑施工、股權(quán)糾紛等各類民商事經(jīng)濟糾紛，以及行政訴訟和刑事辯護，尤其對環(huán)境污染案件涉及的民事侵權(quán)賠償、刑事辯護和行政訴訟法律業(yè)務(wù)具有專業(yè)上的優(yōu)勢，另外還精通公司法實務(wù)、公司的設(shè)立、變更、并購、股權(quán)設(shè)計、股權(quán)激勵、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、公司上市、新三板法律實務(wù)等非訴業(yè)務(wù)。
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