一、別墅的花園土地使用權(quán)屬于業(yè)主嗎?

1、別墅的花園屬于業(yè)主所有，房產(chǎn)商無(wú)權(quán)支配

所謂別墅的花園權(quán)利，實(shí)際上涉及別墅小區(qū)的土地使用權(quán)的享有。依據(jù)房地產(chǎn)物權(quán)之法律屬性，即房屋(包括別墅)與所附土地之權(quán)利具有統(tǒng)一性，簡(jiǎn)言之，房屋屬于誰(shuí)，相應(yīng)所附的土地權(quán)利亦應(yīng)屬于誰(shuí)。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)別墅，所購(gòu)得的不僅僅是別墅(房屋所有權(quán))，還必然包括所附的土地和花園(土地使用權(quán))。別墅交付后，開(kāi)發(fā)商原先所享有的土地使用權(quán)已連同別墅一并轉(zhuǎn)讓給業(yè)主們所有。因此，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的別墅，一經(jīng)售出轉(zhuǎn)讓，其小區(qū)的土地使用權(quán)，包括別墅花園，將為小區(qū)業(yè)主們所有，開(kāi)發(fā)商不再享有小區(qū)土地(含公共花園，公用道路等)的任何權(quán)利。 故，別墅的花園屬于業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)支配。

2、業(yè)主對(duì)花園的權(quán)利享有包括共有和獨(dú)有二種形式 這里就涉及到小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)土地使用權(quán)具體享有方式的問(wèn)題。

別墅的土地使用權(quán)不同于多層及高層房屋，多層、高層房屋小區(qū)的土地使用權(quán)也是由業(yè)主所有，但由于多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便于也不可能劃分哪塊土地使用權(quán)是屬哪一戶業(yè)主的，因此，多層、高層房屋的小區(qū)之土地使用權(quán)只能為小區(qū)業(yè)主們所共有。而別墅、特別是獨(dú)幢別墅與之不同，建筑物所占用的土地之權(quán)利可以為各幢別墅之業(yè)主單獨(dú)所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業(yè)主單獨(dú)享有。因此，別墅小區(qū)之土地使用權(quán)享有方式，既可以和多、高層房屋小區(qū)一樣，采用共有方式;也完全可以劃分為各個(gè)業(yè)主單獨(dú)享有。

3、別墅小區(qū)之物業(yè)公司無(wú)權(quán)制訂對(duì)小區(qū)花園各種限制使用的所謂“管理規(guī)定/手冊(cè)”。

現(xiàn)在，別墅小區(qū)都聘有專業(yè)的物業(yè)公司，在業(yè)主們的授權(quán)下為業(yè)主們提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等各方面的服務(wù)，他們的服務(wù)完全依照簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同行使。但也有不少物業(yè)公司，特別是業(yè)主委員會(huì)尚未成立以前由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)、提供前期物業(yè)的物業(yè)公司，往往會(huì)自行制訂一些規(guī)章制度，規(guī)定私家花園不能這樣那樣，否則怎樣怎樣之類(lèi)。殊不知，物業(yè)管理公司的職責(zé)僅僅是在授權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)而已，它的地位只是為小區(qū)業(yè)主們提供服務(wù)。換言之，它不是小區(qū)的主人，更談不上是小區(qū)的上帝，它只是小區(qū)業(yè)主們的“仆人”，它根本無(wú)權(quán)限制業(yè)主們對(duì)私家花園使用的權(quán)利。除非業(yè)主們自己為了小區(qū)公共的利益，限制/限定對(duì)私家花園的使用方式，并委托物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督和管理，否則，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)干涉。也就是講，只有業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制定對(duì)小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)包括私家花園的使用規(guī)定;只有在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托下，物業(yè)公司才可對(duì)私家花園的使用進(jìn)行監(jiān)督和管理，而物業(yè)公司無(wú)權(quán)自行制訂對(duì)小區(qū)花園各種限制使用的所謂“管理規(guī)定/手冊(cè)”。

二、法律的規(guī)定

根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1.居住用地70年;

2.工業(yè)用地50年;

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

4.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;

5.倉(cāng)儲(chǔ)用地50年;

6.綜合或者其他用地50年。

7.住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起，房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。

別墅其實(shí)也有獨(dú)棟高層，多層等不同的情況，對(duì)于多層別墅，無(wú)法去界定花園的土地使用權(quán)具體是屬于哪一戶，因?yàn)榫退阍谄胀ǖ淖≌忻娣e上的這些附屬件建筑小區(qū)住戶都有權(quán)利平等的使用，所以對(duì)于別墅的花園來(lái)說(shuō)也是一樣的道理。而且，物業(yè)公司無(wú)權(quán)去專門(mén)制定關(guān)于花園的使用手冊(cè)的。

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