在我國房地產(chǎn)的建設(shè)以及發(fā)展都是給出快速的，但是有時由于外界因素以及個人需求，需要房屋貸款抵押來達(dá)到自身的目的，那么關(guān)于房屋預(yù)售后土地使用權(quán)可否抵押貸款這一問題，下面就由小編為大家詳細(xì)解答，希望可以幫助到大家。

一、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(法釋〔2020〕44號)第四十七條規(guī)定

以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。從上述規(guī)定可以看出，在建房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以依法進(jìn)行抵押，相關(guān)法律法規(guī)并沒有予以禁止。

此外，商品房預(yù)售完成后，土地使用權(quán)仍屬于開發(fā)商所有，從法律規(guī)定角度來看，開發(fā)商有權(quán)以預(yù)售商品房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。問題的關(guān)鍵是，預(yù)售商品房中，部分購房戶如果進(jìn)行了預(yù)告登記，開發(fā)商不能將預(yù)告登記范圍內(nèi)的土地使用權(quán)直接進(jìn)行抵押。依據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

可見，預(yù)告登記向后具有保全效力和排他效力，預(yù)購人在簽訂預(yù)購合同時的預(yù)期是沒有負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)所有權(quán)，開發(fā)商在將建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售后，受預(yù)告登記排他效力的制約，其處分不動產(chǎn)的權(quán)利受到限制，不得再以預(yù)售的商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。因此，如開發(fā)商將預(yù)售房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，只有在征得商品房預(yù)購人同意后，其抵押行為才有物權(quán)效力。

房屋貸款在現(xiàn)實生活中是非常常見的一種貸款抵押，是雙方為了各自的利益而促成的交易。但是對于房屋預(yù)售后土地使用權(quán)可否抵押貸款這一問題，在我國物權(quán)法中有明確的規(guī)定，因此，了解相關(guān)的法律知識要點是非常重要的，也是非常有用的。

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