國有土地使用權轉讓

單位用地轉讓

1、交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續(xù)同時，還應提供轉讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產(chǎn)權證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2、審查

接到申請后，承辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉讓手續(xù)，并在15日內通知轉讓當事人。

如改變土地用途須有規(guī)劃部門意見。轉讓時需分割建筑物的應有房產(chǎn)主管部門意見。

3、現(xiàn)場勘察

現(xiàn)場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時需經(jīng)四鄰簽章認可。

4、地價評估，并提供報告書

審核評估報告與轉讓協(xié)議，轉讓價明顯低于市價的，建議市府優(yōu)先購買;價格過高的，可建議采取必要調控措施。

5、填寫轉讓審批表

認真核對原批準文件、評估報告、規(guī)劃意見等資料，用途、價額、年期等內容填寫要完整、準確、字跡工整。

6、審批

審批內容包括費用表及轉讓審批表。費用表須經(jīng)所長簽字后，經(jīng)辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批準。

7、交納有關稅費

8、登記編號

審批后，也可在審批前到產(chǎn)權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉讓檔案、留產(chǎn)權科統(tǒng)一保存，按年度繳檔案室。

9、土地使用權變更登記

經(jīng)辦人依據(jù)補簽出讓合同、轉讓審批表、付款票據(jù)等，填寫變更登記審批表進行變更登記。變更登記審批表，可隨轉讓審批表同時報批。

備注：

1、如為協(xié)助法院執(zhí)行轉讓土地使用權，應依據(jù)法院提供的裁定書(判決書)，協(xié)助執(zhí)行通知書及其中所載明的宗地四至面積籌辦理轉讓過戶手續(xù)，可以不經(jīng)被執(zhí)行人同意。

2、劃撥土地使用權轉讓，應補辦土地使用權出讓手續(xù)，并經(jīng)審查批準，補交出讓金后方可轉讓;或收回國有后出讓國有土地使用權。黨政機關、公益事業(yè)單位劃撥土地轉讓須經(jīng)上級主管部門批準。

3、轉讓合同應經(jīng)過公證。

4、有關資料采用復印件時，應與原件核實并予注明。

5、分立、更名等涉及土地使用權變更的，當事人應提供有效的證明材料。分立者應為原同一單位或家庭成員，且單位所有權性質不變;更名者應為同一使用權人。繼承的須提交繼承文書或公證文書等。繳納有關費用后，繼承、分立、更名可填寫變更登記審批表直接進行變更登記。夫婦共同購置的房地產(chǎn)，可以設定為共有財產(chǎn)，經(jīng)申請可參照更名辦理。

6、企業(yè)改制土地變更實際上一種轉讓行為，通常以有償方式取得土地使用權，原則上需轉讓審批。

個人住宅轉讓

個人住宅用地轉讓手續(xù)與單位宗地轉讓手續(xù)基本相同。除出讓土地外，其他個人住宅用地可以按劃撥用地對待，在辦理過程中應注意以下事項：

1、須有宗地共有人同意轉讓意見;

2、個人轉讓應以當場簽押為準;

3、個人住宅轉讓時未繳納年租金者須繳納地價總額1%有償使用費后按劃撥土地使用權進行變更登記。

集體土地使用權轉讓

下列集體土地使用權視情況可以轉讓：

(一)鄉(xiāng)、村企業(yè)需經(jīng)審批可以在集體經(jīng)濟組織內部流轉，確需對外轉讓的，經(jīng)土地主管部門審查同意并報經(jīng)政府批準征為國有后，可以依法出讓(轉讓);另抵押的集體土地，抵押權實現(xiàn)時，可以依法轉讓。

(二)依法登記的城鎮(zhèn)個人住宅使用的集體土地，經(jīng)土地所有權人同意可以轉讓，但變更后的土地使用權性質仍為集體土地使用權。

國有土地使用權轉讓的使用制度

按照我國土地所有權與使用權分離的原則，實行國有土地使用權出讓、轉讓制度。

一、土地使用權出讓：指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。可以使用拍賣、招標、雙方協(xié)議的方式。

二、土地使用權轉讓：指土地使用者將土地使用權再轉移的行為

。可以使用出售、交換、贈與的方式。

三、土地使用權出租：指土地使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

四、土地使用權抵押

五、土地使用權終止

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