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有些企業(yè)作為承租人，租用土地自建廠房，又遭遇拆遷，這樣的企業(yè)租用土地自建無證廠房如何拆遷，拆遷后又該如何爭取補(bǔ)償呢？如果是企業(yè)承租土地后自建廠房的話，可以分成兩種情況進(jìn)行討論，一種是已經(jīng)申報并取得了合法審批手續(xù)的自建廠房；一種是沒有獲得審批手續(xù)的無證自建廠房，無證的自建廠房在拆遷時也是可以爭取到補(bǔ)償?shù)摹?/p>

無證廠房拆遷也是要有合理補(bǔ)償，首先要審查在成廠房無證的歷史原因。由于歷史原因造成廠房不能及時辦證不能被認(rèn)定為違章建筑，即便是違章建筑，廠房房屋的所有權(quán)是企業(yè)主的，理應(yīng)做出補(bǔ)償？ 按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）的規(guī)定和以往拆遷法律、法規(guī)、規(guī)章的精神，租賃廠房的企業(yè)只要有營業(yè)執(zhí)照并且一直正常經(jīng)營、合法納稅，那么，它就有權(quán)利獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，包括添附物、機(jī)器設(shè)備、裝修附屬物等這些項目，都是可以獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

第一類自建房實質(zhì)上是合法建設(shè)的房屋，承租企業(yè)對該房屋有所有權(quán)，但是對于該房屋坐落的土地卻是基于承租取得的土地使用權(quán)，雖然突破"房地一體"原則，但并不影響承租人取得拆遷補(bǔ)償的權(quán)利。

第二類自建房需要結(jié)合建房年限、歷史原因、當(dāng)時的政策綜合確定是否被認(rèn)定違法建筑。該自建房被認(rèn)定為違法建筑的情況下，依據(jù)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《行政強(qiáng)制法》等法律規(guī)定可能被強(qiáng)制拆除。盡管國有土地上的房屋征收或集體土地上的征地拆遷，都規(guī)定對違法建筑不予認(rèn)定，但是對違法建筑的認(rèn)定與處理要按法定程序處理，這時候要在專業(yè)人士幫助或指導(dǎo)下爭取合理的補(bǔ)償。

一、自建的廠房，沒有審批手續(xù)，有沒有補(bǔ)償

自建的廠房，一般是沒有土地手續(xù)或沒有房屋手續(xù)。在拆遷中，拆遷辦聯(lián)合城管、規(guī)劃部門、鄉(xiāng)級政府以拆違建的方式實施拆除工作。在就自建廠房談補(bǔ)償時，拆遷辦會以是違建不予補(bǔ)償給被拆遷企業(yè)壓力。很多被拆遷企業(yè)面對被認(rèn)定為違建時，容易沖動，甚至肢體沖突，粘上刑事案件，被迫簽訂協(xié)議。被拆遷企業(yè)遇到類似情況應(yīng)保持冷靜，向拆遷人提供相關(guān)文件材料，請專業(yè)律師幫助，通過復(fù)議訴訟將違建認(rèn)定程序和拆除程序中止，阻止以拆違促拆遷的違法拆除方式，為爭取合理的補(bǔ)償爭取時間。

二、自建房屋被認(rèn)定成違建，不給補(bǔ)償，要被強(qiáng)拆，怎么辦

自建的廠房因為沒有合法批建手續(xù)被認(rèn)定為違建，被拆遷企業(yè)在收到書面違法建設(shè)的認(rèn)定書后，在依法行使自己的申辯、陳述的權(quán)利的同時，應(yīng)對違法建設(shè)認(rèn)定書提起行政復(fù)議或者訴訟，中止拆除決定書和強(qiáng)制拆除通知書的下發(fā)，避免被強(qiáng)拆。自建房屋被認(rèn)定違建不予補(bǔ)償或者壓低補(bǔ)償，是拆遷辦常用的方法，被拆遷企業(yè)在知道要拆遷消息時，一定要做好這方面的風(fēng)險預(yù)案，及時有效維護(hù)權(quán)利。

三、法律規(guī)定承租人有哪些補(bǔ)償項目，怎么計算

承租房屋經(jīng)營的企業(yè)在拆遷中可以獲得的補(bǔ)償項目大概有以下幾類：

1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；

2、設(shè)備拆卸安裝的補(bǔ)償（主要針對于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備）；

3、搬遷費(fèi)（設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等）；

4、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)；

5、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無形損失（導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等）；

6、獎勵和補(bǔ)助；

7、自建房的重置成新補(bǔ)償；

8、剩余租賃年限的租金差價的補(bǔ)償；

9、其他。

關(guān)于補(bǔ)償?shù)挠嬎阈枰Y(jié)合拆遷項目的拆遷安置補(bǔ)償政策，通常情況下，計算方式如下：

1、承租房屋企業(yè)，補(bǔ)償金額計算公式為：

補(bǔ)償金額=租金差價【（重新租賃租金-原租金）×剩余租賃時間】+設(shè)備搬遷安裝費(fèi)+解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失（營業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）+獎勵和補(bǔ)助+其他無形資產(chǎn)損失；

2、承租土地上自建房屋企業(yè)，補(bǔ)償金額計算公式為：

補(bǔ)償金額=租賃土地差價【（重新租賃租金-原租金）×剩余租賃時間】+房屋面積×房屋重置成新價+附屬物及設(shè)備損失及重置成新費(fèi)+設(shè)備搬遷安裝費(fèi)+解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失（營業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）+獎勵和補(bǔ)助+其他無形資產(chǎn)損失。

有些企業(yè)在遭遇拆遷和要求補(bǔ)償時會遇到許多困難，因為土地承租人和土地出租人之間的信息來源和數(shù)量不對等，往往得不到應(yīng)有的補(bǔ)償，在面對企業(yè)租用土地自建無證廠房如何拆遷這個問題時，需要企業(yè)通過法律的途徑來合理合法地維護(hù)自己的權(quán)利并解決廠房的拆遷問題，關(guān)于無證廠房的拆遷補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償金額的計算辦法，企業(yè)要親力親為，自己先了解掌握相關(guān)的政策和法規(guī)；自己與拆遷人談判；自己去鄰取拆遷補(bǔ)償款。

企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

提高企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)膸c(diǎn)建議

企業(yè)拆遷補(bǔ)償辦法