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寧波
住宅樓下可以開餐飲嗎
住宅樓下可以開餐飲嗎
案件簡介：
被告王-瑩所有的位于某小區的房屋是居民住宅，其將上述房屋出租他人從事串串香餐館經營活動，該餐館的經營活動給周圍業主帶來較為嚴重的大氣污染、噪聲污染等環境污染。原告馬-杰作為串串香餐館樓上房屋的業主遂將王-瑩訴至法院，稱由于自己家就在該餐館樓上，故長期生活在嗆人的火鍋味中，且該餐館長期半夜才停止營業，噪聲污染嚴重。王-瑩未經自己同意，將居民住宅改變為商業用房，并經營串串香生意，其行為嚴重影響了整個小區業主的生活，現請求判令王-瑩排除妨害，停止經營活動。王-瑩辯稱，串串香餐館開業前是征得部分鄰居同意的，馬-杰的反對并不代表多數人的意見，故不同意其訴訟請求，請求法院駁。
法院審理后判決支持了馬-杰的訴訟請求。
法律分析：
“住改商”中的“利害關系業主同意”究竟是指大多數業主同意即可，還是需要全部有利害關系的業主同意?《物權法》施行后，在實踐中有做法是按照多數決來確定有利害關系業主的意見。但《建筑物區分所有權解釋》第10條第2款特別規定，將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，不予支持。故必須達到所有的利害關系業主均同意的情況下，業主才能進行“住改商”。上述案件中，王-瑩擅自“住改商”的行為顯然未經該小區直接利害關系業主馬-杰的同意，因其改變房屋用途的行為，帶來的噪聲污染、大氣污染也嚴重影響了小區的秩序和環境，造成了相鄰業主的利益遭到不同程度的妨礙，故馬-杰有權要求王-瑩立即停止經營。
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