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二手房買賣糾紛案件中的常見問題有哪些呢

來源: 律霸小編整理 · 2025-09-20 · 321人看過

注意事項之一：有法律糾紛的舊房產的交易

由于社會上各種復雜的經濟關系，使得許多房地產處在法律糾紛之中。出賣人在處理上述房產時，大都在價格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產所隱藏的秘密，因為房產本身不會說話。在購買諸如此類的房產時，最重要的是前期的調查，這種調查應該是全面的、綜合的。尤其是大額的二手房買賣需要調查出賣人的財務報表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項目，要審查其合建雙方的合建協議等。

注意事項之二：拍賣時的二手房買賣

拍賣二手房的背景較為復雜，這時往往是購進二手房的好時機，因為拍賣的價格可能會較為理想。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產，而由房產引起的其他費用，拍賣機構一律不予過問。例如物業管理費、水費、暖氣費、國際電話費和國內長途話費等。拍賣房購買人會發現自己一下子陷人許多莫明其妙的債務之中。

購買拍賣房的投資人在應拍前應該了解被拍賣房產的有關情況，并制定相應方案，一旦應拍成功，如何面對和處理一大堆的債務。這些情況應與拍賣公司和債權人及物業公司協商，最好制定出相關法律文件。

注意事項之三：已經設定抵押的二手房買賣

已經設定抵押的房地產，經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。購買了這種設有抵押權的房產對購買人來說也存在法律風險，一旦抵押權人要實現抵押權，購買人的風險就顯現出來。

怎樣有效避免這種風險呢?

購買該類二手房風險防范的方法是在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產所在地的房屋土地管理部門去核查，應注意的是中外合資企業的房產或是原屬外銷商品房的二手房應該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產設定了抵押，抵押權人是誰，抵押期限多長，然后應與房產所有人一起到抵押權人處獲得抵押權人同意轉讓該房產。

注意事項之四：產權關系不清的二手房買賣

在舊房產轉讓協議里，投資人應要求舊房產實際所有人出具保證函，保證在關于舊房產轉移過程中，如出現權屬爭議時，保證人應該承擔所有法律責任。這就在法律上保障了購買人的合法權益，將可能有的關于權屬的爭議排除在購買人的法律責任之外。對于有的法律關系不清、權屬也不確定的舊房產，建議購房人未理清之前，最好不應貿然與出賣人簽約，以免陷人法律困境。

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