一、出售后商品房保修期是多久?

關于保修期的長短，依據《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的低保修期限。”

因此房地產商對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，而該《規定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。”

依據國務院的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的低保修期限為：

1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(注：該年限可能會達到樓宇的使用年限);

2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

3、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年;

5、其他項目的保修期限由發包方與承包方約定;

6、建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

二、怎么計算房屋保修期?

根據上面幾個不同的法律來看，房屋保修期的規定很復雜。

我們舉例來說，假設房屋于2002年1月1日竣工，而開發商于2003年1月1日向買受人交付使用，交付時施工單位對屋面防水的剩余保修期為4年，而《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中規定的低保修期限3年低于該存續期，那么保修期應當認定為4年;如果開發商于2005年1月1日向買受人交付使用，施工單位對屋面防水的剩余保修期為2年，少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中規定的3年的低保修期，那么保修期應當認定為3年。

購房者可與開發商協商延長保修期，但開發商不得要求縮短保修期。

三、房屋哪些部分不能保修?

那么是不是說在房屋保修范圍內的都可以保修呢?其實并不是這樣的，那么，什么情況不屬于保修范圍呢?

1、因使用不當或者第三方造成的質量缺陷

這條規定的內容并不難理解，尤其是在裝修中經常發生這個問題，比如說私自變動建筑主體和承重結構，擴大承重墻上原有的門窗設計，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體等等，這些行為在裝修中并不少見。

2、不可抗力造成的質量缺陷

不可抗力也不難理解，像地震、水災、大風等自然災害，都屬于不可抗力的范疇，發生這類問題時，房屋不在保修范圍內。

當公民購買了房屋后也是需要規定房屋的質保期的，如果說在質保期內房屋產生了質量問題后也是需要由開放商進行維保的，那么在計算房屋保修期時也是會按照工程方完工以及開發商驗收合格之日開始計算的，那么房屋的具體保修期也是會根據地區的實際情況來確定。

房屋建筑工程質量保修書

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