1、請(qǐng)求權(quán)主體是商品房的買受人。商品房是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的對(duì)社會(huì)公眾銷售的房屋，存量房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房和宅基地則不屬于商品房，不適用《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定的懲罰性賠償。買受人可以是自然人，也可以是法人或其他組織;購(gòu)房目的可以是生活消費(fèi)，也可以是投資盈利。

2、適用懲罰性賠償盡適用于特定情形。《商品房買賣合同司法解釋》第8條、第9條規(guī)定的六中可以適用懲罰性賠償?shù)钠墼p與違約行為，而虛假?gòu)V告、定金陷阱、質(zhì)量缺陷、面積誤差等其他欺詐與違約行為不適用懲罰性賠償，出賣人承擔(dān)一般違約責(zé)任。

3、懲罰性賠償是以合同無(wú)效或效力終止為前提。買受人主張懲罰性賠償，首先應(yīng)當(dāng)請(qǐng)求宣告買賣合同無(wú)效，或者請(qǐng)求撤銷、解除買賣合同。反之，即使出賣人存在欺詐與惡意違約行為，但買受人不請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，或者不請(qǐng)求撤銷、解除買賣合同，自然不能主張懲罰性賠償。

4、懲罰性賠償不同于一般違約賠償。合同無(wú)效與被撤銷，當(dāng)事人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍為信賴?yán)?合同因違約而解除，違約方承擔(dān)違約責(zé)任，賠償范圍為履行利益。這兩類賠償以填補(bǔ)損失為目的，而懲罰性賠償以懲罰為目的，出賣人欺詐或惡意違約，除承擔(dān)填補(bǔ)性賠償之外，另行承擔(dān)懲罰性賠償，但懲罰性賠償必須以填補(bǔ)性賠償為基礎(chǔ)，不能單獨(dú)適用。

5、懲罰性賠償不同于雙倍賠償。該懲罰性賠償并非直接適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，而是懲罰性賠償制度在商品房買賣合同糾紛中的具體運(yùn)用。懲罰性賠償制度源于英美法系國(guó)家，適用于不同領(lǐng)域可以設(shè)計(jì)出不同法律制度，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍;《食品安全法》規(guī)定，生產(chǎn)不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品或者銷售明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品，消費(fèi)者除要求賠償損失外，還可以向生產(chǎn)者或者銷售者要求支付價(jià)款十倍的賠償金。

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的雙倍賠償與《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定的懲罰性賠償不完全相同。前者適用于經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐的情形，賠償限額為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍;后者適用于出賣人欺詐與惡意違約的情形，賠償限額為不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍，具體賠償數(shù)額通過(guò)具體案情，根據(jù)出賣人的過(guò)錯(cuò)程度、主觀惡性、情節(jié)輕重、獲利數(shù)額、損失大小、社會(huì)影響程度、經(jīng)濟(jì)狀況，以及購(gòu)房人受侵害程度以及填補(bǔ)性賠償數(shù)額等具體情節(jié)由法官自由裁量。

第二、懲罰性賠償適用情形之一：惡意違約

根據(jù)《商品房合同司法解釋》第8條，惡意違約包括兩種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。商品房買賣合同訂立后至商品房所有權(quán)移轉(zhuǎn)之前，出賣人對(duì)在建工程與建成后的商品房享有所有權(quán)，其有權(quán)處分名下財(cái)產(chǎn)，將在建工程抵押于第三人獲取建設(shè)資金，或者將商品房再次出售于第三人。不同權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，法院需要審查抵押合同與后買賣合同的效力，第三人利益得到法院保護(hù)，意味著買受人合同目的落空，其可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。當(dāng)然，法院保護(hù)第三人利益，不是為了維護(hù)出賣人的自由處分權(quán)，而是保護(hù)善意第三人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的信賴而進(jìn)行的交易行為。

買受人主張懲罰性賠償以出賣人惡意違約，買受人締約目的不能實(shí)現(xiàn)而請(qǐng)求解除買賣合同為前提，反之，以下情形下買受人不必主張解除合同，更無(wú)需主張懲罰性賠償：

(1)出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但出賣人及時(shí)解除抵押，買受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的;

(2)第三人行使抵押權(quán)，支付全部或者大部分房款的買受人可以主張其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán);

(3)出賣人又將該房屋出賣給第三人，但選擇向前買受人履行合同，或者后買賣合同無(wú)效，前買受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的;

(4)出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可以請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效。

第三、懲罰性賠償適用情形之二：欺詐

根據(jù)《商品房合同司法解釋》第9條，欺詐包括四種情形：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí);故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。出賣人取得預(yù)售許可證后才能預(yù)售商品房，根據(jù)《商品房合同司法解釋》第2條，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證與買受人訂立的商品房預(yù)售合同為無(wú)效合同。轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)或者提存，未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。一房數(shù)賣，數(shù)份買賣合同都有效的情形下，由出賣人選擇如何履行合同，最終結(jié)果只能由某一買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)，而其他買受人合同目的落空。出賣人做為拆遷人，以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)《商品房合同司法解釋》第7條，如果出賣人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，法院予以支持，第三人合同目的將落空。出賣人應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，如實(shí)告知與訂立商品房買賣合同相關(guān)的事宜，出賣人隱瞞真相使買受人陷入錯(cuò)誤，做出不真實(shí)的意思表示，買受人可以根據(jù)情況請(qǐng)求法院宣告合同無(wú)效，請(qǐng)求解除合同或者請(qǐng)求撤銷合同。

買賣是受法律保護(hù)的，任何人都不要抱著僥幸的心理去做一些違法的事情。如果在遇到惡意買房的，一定要第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警處理，為自己做的事情進(jìn)行買單。這樣可以讓更多想做壞事，還沒(méi)有開始做壞事的人有心理上的負(fù)擔(dān)，從而改邪歸正。

認(rèn)定商品房買賣欺詐需要注意什么?

商品房買賣合同糾紛

商品房買賣違約責(zé)任的形式有幾種