一、買賣不破租賃轉(zhuǎn)租是否需要承擔違約責任?
1、買賣不破租賃轉(zhuǎn)租是需要承擔違約責任的,具體看原租賃合同中對轉(zhuǎn)租的約定,我國合同法第二百二十九條規(guī)定:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。
2、轉(zhuǎn)租需要滿足的條件是:
(一)轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意
承租期間,承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去,必須經(jīng)過出租人同意,沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的,叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租,為無效。對此,《合同法》第二百二十四條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”
(二)轉(zhuǎn)租期限應當在本租剩余期限之內(nèi)
司法解釋第十五條還規(guī)定,轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內(nèi),超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”,是說如果出租人與承租人另有約定,在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的,可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過,這實際上等于本租又約定了新的租賃期間,這樣理解更為合適。因此,可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件,一是出租人同意,二是在剩余租賃期間。
二、出租人可以提前解除房屋租賃合同的情況
承租人有下列行為之一的,出租人均可提前提出解除房屋租賃合同關(guān)系。承租人有下列行為之一的,出租人均可提前提出解除房屋租賃合同:
1、承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;
2、承租人利用承租的房屋進行非法活動,損害了公共利益的;
3、承租人不按合同規(guī)定的期限繳納房租達一定時間的;
4、承租人違反合同擅自改變房屋用途的;
5、承租人嚴重損壞房屋或者輔助設(shè)備而拒不維修、拒不賠償?shù)?
6、出租人因不可預見的原因,如家庭人口聚增,確實需要收回房屋自住的,或者出租房屋發(fā)生重大損壞,有傾倒危險而需改建,并確有房管部門的。
意思就是即使沒有買賣不破租賃,承租人也不能在不經(jīng)房東同意的情況下就轉(zhuǎn)租的,如果房東在出售租賃物的時候發(fā)現(xiàn)承租人已經(jīng)把房子給轉(zhuǎn)租出去了,這種時候不需要再去建立所謂的買賣不破租賃,房東可以直接就和承租人解除合同。
買賣不破租賃的條件是什么?
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些
買賣不破租賃四種例外有哪些
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簡介:
本人具有豐富、扎實的專業(yè)知識,熟悉交通事故和保險法律事務、人身損害、勞動爭議和工傷事故、婚姻家事等各類民商事法律制度和刑事辯護以及其它訴訟、仲裁等法律程序,熟悉各類公文,并在法律文書的起草、審查、修改等非訴訟業(yè)務方面積累了大量的實踐經(jīng)驗。執(zhí)業(yè)期間曾擔任諸如盜竊罪、詐騙罪、交通肇事罪等多起刑事訴訟案件的辯護人,憑借豐富、扎實的專業(yè)知識,盡全力維護當事人的合法權(quán)益。此外,本律師常年為人保公司、人壽公司等單位提供法律服務,曾代理多起訴訟案件,憑借認真負責的工作態(tài)度贏得了服務單位的良好口碑。作為一名年輕律師,堅持以誠信和正直取信于當事人是我的工作風格,進而為各類當事人提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務。
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