房屋質量問題關系到居住者的居住體驗。房屋如果出現質量問題，施工單位應負責維修，這在雙方訂單的合同中已有說明。但實踐中由于雙方責任的不明確導致因房屋質量問題產生的糾紛比比皆是。?下面律霸小編為大家提供了一份房屋質量糾紛判決書，一起來看看法院在審理此類案件時會如何處理吧。

上　海　市　第　一　中　級　人　民　法　院

民　事　判　決　書

(2005)滬一中民二(民)再終字第3號

抗訴機關上海市人民檢察院。

原審上訴人(原審原告)沈*，*，*年*月*日出生，*族，住上海市*區*路*弄*號*室。

委托代理人仲*理，上海市*浩律師事務所律師。

委托代理人吳*，上海市*浩律師事務所律師。

原審被上訴人(原審被告)上海**實業發展(集團)有限公司，住所地上海市**中路585號。

法定代表人張**，董事長。

委托代理人鄒**，上海市**律師事務所律師。

原審上訴人沈　與原審被上訴人上海**實業發展(集團)有限公司(以下簡稱**公司)房屋質量糾紛一案，本院于2003年9月24日作出的(2003)滬一中民二(民)終字第903號民事判決，已經發生法律效力。上海市人民檢察院于2004年10月18日對本案提起抗訴。本院依法另行組成合議庭，于2005年3月11日公開開庭審理了本案。上海市人民檢察院指派上海市人民檢察院第一分院代理檢察員方**出庭，原審上訴人沈　的委托代理人仲**、吳**，原審被上訴人興盛公司的委托代理人鄒**到庭參加訴訟。本案在審限屆滿之前已經依法辦理了延長手續并獲批準。本案現已審理終結。

原一審認定，2002年8月14日，沈　與案外人沈**簽訂了《上海市房地產買賣合同》一份。合同約定：沈**購買坐落于上海市閔行區**路399弄67號101室房屋，房屋建筑面積為159.57平方米，總房價款為人民幣(下同)800，000元。沈**于2002年9月8日支付800，000元予房屋的原產權人沈**。2002年9月13日，沈**獲得了系爭房屋權利人為本人的《上海市房地產權證》。2003年1月27日，**公司與蘇**簽訂的《新梅公寓Y型房優質房補償協議》。協議第1條約定：甲方(**公司)承諾**公寓Y型房為甲方出售的優質高檔商品房，由于出現質量問題，應該由甲方進行修復;乙方(蘇**)同意配合甲方進行修復。第2條約定，甲、乙雙方一致認為損失分為兩部分：一部分為優質房補差的共性損失，另一部分為室內裝潢和部品件的個性損失。對于共性部分損失甲方愿一次性給予500元/平方米經濟補償，個性部分損失將在公用部位整體修復工程結束后視損失程度給予補償。第7條約定：乙方如要進行二手房交易，對歷史存在質量問題有義務告知買家，以避免引起不必要的經濟糾紛。

原一審另查明：上海**房地產開發(集團)有限公司變更為上海**實業發展(集團)有限公司。

原一審認為，沈**與沈**的房屋買賣是二手房買賣，沈**作為買受人應當善盡注意義務。對房屋現狀，尤其是房屋的質量情況，在看房驗收時應予以充分注意，并由此承擔相應的責任。《城市房地產開發經營管理條例》規定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”根據該規定，**公司作為上述房屋的開發商，對房屋主體結構質量不合格承擔責任。現沈**未能舉證上述房屋主體結構質量不合格，也未申請對上述房屋做質量鑒定，因此，法院無法認定房屋主體結構質量不合格。至于房屋的原產權人沈**購房后，未向**公司提出房屋質量問題，也未向**公司提出賠償問題，與沈**沒有關系。**公司與沈**間沒有直接的合同關系，**公司也未向沈**承諾系爭房屋是優質房。因此，沈**以**公司交付的房屋不符合其承諾的優質房標準為由提出賠償請求，缺乏依據，法院不予支持。

原一審法院審理后于2003年7月24日作出判決：駁回沈**的訴訟請求。案件受理費人民幣3，510元，由沈**負擔。

判決后，沈**不服，上訴于本院稱：系爭房屋存在嚴重的基礎沉降問題，這是普通人所無法事先預知及通過自身能力所能判斷的，因此原審判決要求沈　所盡的注意義務是擴大了其的義務。在房屋合理使用期限內，開發商或建筑商對于房屋主體結構質量是終身保修的。要求撤銷原判，改判支持其在原審時的訴訟請求。

**公司辯稱：**公司與沈**之間沒有法律上的合同關系，并不知道沈**與案外人沈**是如何約定二手房轉讓的，也未和案外人約定過轉讓二手房應該承擔的責任，要求駁回上訴，維持原判。

原二審認為，根據沈**在原審時的訴狀所表達的意思及引用的法律條文表明，其請求法院判令**公司賠償人民幣100，000元所持理由是對方違約。所謂違約是指違反合同的約定。而沈**取得訟爭房屋的所有權，并非依據其與興盛公司的房屋買賣合同。雙方就此沒有合同關系，而沈**要求**公司承擔違約責任，與合同的相對性原則不符。原審法院未支持沈**的賠償請求是正確的，應予維持。沈**以**公司開發建造的房屋有質量問題為由堅持賠償請求，依據不足，不予支持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決：駁回上訴，維持原判。

抗訴認為，沈**在民事起訴狀中明確，其系通過房地產二級市場購得系爭房屋，現因發現房屋整體基礎沉降嚴重，而該責任系**公司施工所致，故請求判令**公司承擔賠償責任，并向法院提交了其與沈**的《房屋買賣合同》等證據材料。根據沈**起訴的意思表示，其所有的房屋是從案外人處購得，已闡明其與**公司的房屋買賣合同關系事實并不存在，現以系爭房屋由**公司開發建造為由向**公司主張賠償權利，實際雙方當事人間僅有一種請求權基礎即房屋質量關系，可以認定其訴請性質即為侵權之訴。雖然沈　在其訴狀中引用了《民法通則》第111條規定即民事違約責任條款，該條款的規定與其主張的事實、理由不相一致，但其畢竟提出了保護自身合法權利請求賠償的主張，不妨礙其侵權之訴的成立。沈**上訴后庭審中進一步明確當事人之間不存買賣合同關系，其向**公司主張權利的基礎關系是因**公司為系爭房屋的開發商，因房屋結構沉降質量問題請求賠償，故應以審理查明的唯一訴因確認雙方法律關系。終審判決以沈**訴狀中引用的法律條文系違約責任條款，雙方不存在房屋買賣合同關系等為由，對其訴請不予支持，適用法律顯有錯誤。

就系爭房屋質量問題而言，國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定：房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。**公司對其建造的包括系爭房屋在內的Y型房出現沉降等質量問題的事實在《新梅公寓Y型房的沉降問題告業主書》(以下簡稱《告業主書》)和《**公寓Y型房沉降問題的征詢意見》(以下簡稱《征詢意見》)中得以確認，并以優質補差的共性損失向同住系爭樓房內其他二手房業主作出了相應經濟補償。故沈**以**公司建造房屋發生質量問題請求賠償，與法不悖。終審判決認為沈**以**公司建造的房屋有質量問題堅持賠償請求依據不足，顯屬不當。

再審中，沈**堅持其在原審中的訴訟請求及理由。

**公司對沈**的上述主張不予接受，認為系爭房屋存在沉降問題已修復。雙方間不存在合同關系，系爭房屋系沈**從案外人處購得的二手房，其也從未向沈**承諾過系爭房屋系優質房，不同意對沈**進行賠償。

本院經再審查明，原一、二審查明的事實無誤，雙方當事人均表示無異議，本院予以確認。

另查明，沈**向原審法院起訴時主張的10萬元賠償額的構成為：其中8萬元系依據**公司與案外人蘇**簽訂的《新梅公寓Y型房優質房補償協議》約定的共性損失每平方米500元計，另外2萬元系**公司未就補償事宜與其協商而增加的數額。

再查明，一審中，沈**提供了興盛公司于2002年9月向Y型房業主發放的《告業主書》和《征詢意見》。

再審審理中，當事人雙方均不愿意調解。

本院認為，雖然沈**與**公司間不存在房屋買賣合同關系，沈**在向原審法院提起訴訟時引用了我國《民法通則》第111條

，但沈**要求興盛公司賠償的依據是包括系爭房屋在內的Y型房因沉降造成質量問題，**公司與案外人蘇**簽訂的《新梅公寓Y型房優質房補償協議》，協議中**公司承諾Y型房為其出售的優質房，對質量問題造成的損失同意對業主進行補償。沈**購買的房屋與案外人蘇**的房屋同屬Y型房，因此可以確認系爭房屋也應屬優質房。

系爭房屋雖不是沈**直接向**公司購得，雙方亦未就沉降引起的房屋質量問題簽訂過補償協議，但**公司作為房地產開發企業對其開發建設的房地產項目的質量應當承擔相應的民事責任。沈**在與案外人沈**簽訂系爭房屋買賣合同后，**公司才向相關業主發放了《告業主書》和《征詢意見》。此前，案外人沈**亦未從**公司處就系爭房屋質量問題取得過任何形式的補償。

再審審理中，當事人雙方對系爭房屋存在沉降引起的質量問題均無異議，因此，沈**要求**公司按共性損失標準500元/平方米對其賠償8萬元的訴訟請求，應屬合理，本院予以支持。**公司對其開發建設的房屋，因沉降引起的質量問題，應當承擔相應的民事責任。**公司不同意對沈**進行賠償的理由不能成立，且興盛公司與案外人蘇**達成的補償協議中，對蘇**的共性損失予以補償也未以房屋質量是否修復作為前提。但沈**關于興盛公司未就補償事宜與其協商而增加的2萬元的訴訟請求，因缺乏事實與法律依據，本院不予支持。原一、二審判決不當，本院應予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條、第一百八十六條、第一百八十八條和第一百五十三條第一款之規定，判決如下：

一、　撤銷本院(2003)滬一中民二(民)終字第903號民事判決和上海市閔行區人民法院(2003)閔民三(民)初字第630號民事判決;

二、 上海**實業發展(集團)有限公司于本判決生效后10日內支付沈**補償款人民幣8萬元;

三、沈**的其余訴訟請求不予支持。

原一、二審案件受理費人民幣7，020元，由上海**實業發展(集團)有限公司負擔5，616元，沈**負擔1，404元。

本判決為終審判決。

審　判　長　沙**

審　判　員　姜**

審　判　員　丁**

二OO五年六月二十四日

書　記　員　黃**

房屋施工完成之后，施工方會與業主簽訂一份保修協議，在此期間如果房屋出現質量問題應由施工單位負責維修。因此在本案中，雖然當事人購買的是二手房，施工方拒絕承擔就質量問題而申請的賠償，但法院仍然判決施工單位承擔賠償責任。

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