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我們在購房的時候，一定不能忘記簽訂書面的房屋買賣合同，這不僅是對自身利益的一種保護，同時在發(fā)生糾紛的時候也能起到一定的作用。但現(xiàn)實中，有的房屋買賣合同是被認定為無效的，那究竟房屋買賣合同的無效情形有哪些呢？下面就讓律霸小編為你做詳細解答吧。

一、房屋買賣合同的無效情形有哪些

(一)商品房買賣合同本身的無效

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，比如，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可請求法院確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效;

3、以合法形式掩蓋非法目的的;

4、損害社會公共利益的;

5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的;

6、開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效;

7、當(dāng)事人約定以辦理登記備案為商品房預(yù)售合同生效要件，但合同未辦理登記備案的;

8、開發(fā)商在劃撥土地上進行商品房開發(fā)，未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的，簽訂的商品房買賣合同無效。

(二)商品房買賣合同被撤銷的，自始無效

1、因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人請求撤銷的;

2、在訂立合同時顯失公平，當(dāng)事人請求撤銷的;

3、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方請求撤銷的;

4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、所售房屋已經(jīng)出賣給第三人、或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買受人請求撤銷的;

5、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，在被法定代理人追認之前，善意相對人要求撤銷的;

6、代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認前，善意相對人要求撤銷的。

(三)效力待定的商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時追認的為無效合同

1、限制民事行為能力人訂立的商品房買賣合同，未經(jīng)法定代理人追認的，該合同無效;

2、代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認的，該合同無效;

3、無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，簽訂商品房買賣合同，未經(jīng)權(quán)利人追認的，該合同無效。

二、商品房買賣合同解除的情形

(一)商品房買賣合同的解除事由種類

商品房買賣合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗?/p>

商品房買賣合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過程中，當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權(quán)的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。法定解除是指在履行合同過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。《合同法》和《解釋》均規(guī)定了合同的法定解除事由。如果當(dāng)事人將法定解除事由在商品房買賣合同申明確約定出來，此時原來本為法定的解除事由則成為了約定解除權(quán)的解除事由。

在商品房買賣合同糾紛中，約定解除權(quán)的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。

(二)商品房買賣合同的法定解除事由

《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對于商品房買賣而言是一般規(guī)定，當(dāng)然可適用于商品房買賣合同，在此不贅述。

《解釋》涉及合同解除的條文多達10條，占全部解釋條文28條的35。7%，這些條文對解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來，主要有以下幾種：

1、根本違約：

(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;

(4)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;

(5)房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的。

2、遲延履行：

(1)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的;

(2)辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

3、其他解除情形：

(1)面積誤差比絕對值超出3%;

(2)商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

從上文的介紹中，大家應(yīng)該已經(jīng)知道房屋買賣合同的無效情形都有哪些了吧。一旦房屋買賣合同被認定為無效的，那么就不能對當(dāng)事人的行為產(chǎn)生約束力，出現(xiàn)了糾紛的也不能根據(jù)合同中約定好的內(nèi)容進行處理。因此，實踐中簽訂房屋買賣合同一定要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行操作。

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