【案情經過】

原告上海某物業顧問有限公司(簡稱某公司)訴稱：被告陶某利用某公司提供的上海市虹口區株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶某按約支付某公司違約金1.65萬元。

被告陶某辯稱：涉案房屋原產權人李某某委托多家中介公司出售房屋，某公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。陶某并沒有利用某公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。法院經審理查明：2008年下半年，原產權人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產經紀有限公司帶陶某看了該房屋;11月23日，上海某房地產顧問有限公司(簡稱某房地產顧問公司)帶陶某之妻曹某某看了該房屋;11月27日，某公司帶陶某看了該房屋，并于同日與陶某簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶某在驗看過該房地產后六個月內，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關聯的人，利用某公司提供的信息、機會等條件但未通過某公司而與第三方達成買賣交易的，陶某應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向某公司支付違約金。當時某公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續，陶某向某房地產顧問公司支付傭金1.38萬元。

上海市虹口區人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912號民事判決：被告陶某應于判決生效之日起十日內向原告某公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶某提出上訴。上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出(2009)滬二中民二(民)終字第1508號民事判決：一、撤銷上海市虹口區人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號民事判決;二、某公司要求陶某支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

【律師解讀】

法院生效裁判認為：某公司與陶某簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某并沒有利用某公司的信息、機會，故不構成違約，對某公司的訴訟請求不予支持。