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農(nóng)村房屋買賣也就是大家常說的小產(chǎn)權(quán)房的一種，這種房屋在買賣、抵押貸款等方面都存在一定的限制，同時(shí)由于沒有明確的法律規(guī)定所以常常會(huì)出現(xiàn)很多的糾紛。而對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題也存在很多的分歧，那么樂清市農(nóng)村集體土地房屋買賣合同的效力問題該如何認(rèn)定呢?

司法實(shí)踐中關(guān)于集體土地上房屋買賣合同效力主要有以下幾種觀點(diǎn)。

1、合同有效說

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，一項(xiàng)有效的買賣合同應(yīng)具備如下要件：一是合同內(nèi)容是買賣雙方的真實(shí)意思表示;二是買賣雙方具有相應(yīng)的民事行為能力;三是賣方對(duì)買賣標(biāo)的物具有處分權(quán);四是合同內(nèi)容不違反有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在農(nóng)村私房買賣過程中，一、二項(xiàng)要件極少發(fā)生不滿足的情形，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)往往集中于三、四項(xiàng)。該說根據(jù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利這一定義，認(rèn)為農(nóng)村集體組織成員對(duì)于宅基地上的房屋具有出賣的處分權(quán)是不言而喻的。如果該農(nóng)村集體組織成員已經(jīng)全部轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)戶口，則集體土地所有權(quán)依法歸于消滅，國(guó)家取得土地所有權(quán)，相應(yīng)地原有的宅基地使用權(quán)也轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地使用權(quán)，而國(guó)有土地使用權(quán)可以隨房屋自由轉(zhuǎn)讓，因此，限制集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定即無適用余地，買賣合同有效的第四項(xiàng)要件也得以滿足。由是買賣合同四項(xiàng)要件成立，合同合法有效。在出賣人將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有、使用，并交付了權(quán)利憑證 (集體土地建設(shè)使用證或宅基地使用權(quán)證)后，出賣人以買賣合同約定的標(biāo)的物——農(nóng)民集體成員宅基地使用權(quán)出讓違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定而無效，進(jìn)而主張返還宅基地使用權(quán)及其上房屋的主張不能成立，出賣人并應(yīng)協(xié)助買受人辦理登記過戶手續(xù)，徹底完成房屋的交付。

2、合同無效說

根據(jù)上述討論的買賣合同成立要件，“合同無效說”認(rèn)為在簽訂買賣合同時(shí)農(nóng)村集體組織成員尚未轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)第7部分第64條、仕地管理法》第 63條、《擔(dān)保法》第37條以及1999年國(guó)務(wù)院發(fā)布的國(guó)辦發(fā)11999]39號(hào)文《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權(quán)，因此合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，損害了集體的利益，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

3、部分有效說

該說認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第71條，出賣人有權(quán)處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權(quán)，但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員或者無資格再行取得宅基地使用權(quán)的人員出讓，因此買受人并未取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國(guó)家征收集體土地時(shí)，可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的評(píng)估價(jià)值對(duì)買受人予以補(bǔ)償，而宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

4、效力待定說

在買賣合同成立后，對(duì)于移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的合同，已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有并伴有交付等行為，應(yīng)認(rèn)定其履行完畢。對(duì)于移轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的合同，應(yīng)當(dāng)參照《合同法》第51條，以集體成員無權(quán)處分為基礎(chǔ)，認(rèn)定其為效力待定合同。

合議庭討論后，最終采納了第二種觀點(diǎn)，即雙方房屋買賣合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。當(dāng)然，本案中，因?yàn)楹贤?dāng)中約定的標(biāo)的物還有飼料機(jī)等動(dòng)產(chǎn)，從整個(gè)合同來講，應(yīng)當(dāng)是部分無效，即房屋等不動(dòng)產(chǎn)部分無效，但這里的部分無效與上文的“部分有效說”顯然不是同一個(gè)概念。

以上便是樂清市農(nóng)村集體土地房屋買賣合同的效力問題，確實(shí)農(nóng)村房屋以其低廉的價(jià)格、良好的生活環(huán)境等受到很多人的喜愛。現(xiàn)在越來越多的人喜歡到農(nóng)村去購(gòu)買房子，但是由于是小產(chǎn)權(quán)房所以在房屋的權(quán)屬問題上常會(huì)產(chǎn)生糾紛，所以一部專門的法律的存在還是很有必要的。

農(nóng)村房屋買賣合同確認(rèn)無效后有哪些后果?

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣協(xié)議范文

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同效力如何認(rèn)定