購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，人們最擔(dān)心的什么？當(dāng)然是房屋質(zhì)量問(wèn)題。人們出錢(qián)買(mǎi)房就是想要一個(gè)舒適安全的家庭環(huán)境。但是現(xiàn)實(shí)生活中卻有不少由房屋質(zhì)量引起的糾紛，商品房質(zhì)量不好不但會(huì)引起很大糾紛甚至?xí)：θ藗兊陌踩Ｄ敲刺幚矸课葙|(zhì)量糾紛有哪些方面，要怎么才能合理合法的解決房屋質(zhì)量糾紛呢？

一、房屋質(zhì)量問(wèn)題有哪些?

1、商品房質(zhì)量問(wèn)題，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題。

主體結(jié)構(gòu)是指建筑物的承重構(gòu)造系統(tǒng)，包括基礎(chǔ)、梁、柱、樓板、承重墻體、屋面。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，將直接影響房屋的安全、使用功能與價(jià)值，致使購(gòu)房人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，法律對(duì)此規(guī)定了最嚴(yán)格的法律責(zé)任，即解除合同和賠償損失。

2、商品房質(zhì)量問(wèn)題，功能缺陷問(wèn)題。

2003年6月，最高人民法院公布《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，規(guī)定“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。這是在“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”之外，新增加的一項(xiàng)可以導(dǎo)致解除合同的規(guī)定，在不否定房屋整體合格的前提下，保護(hù)買(mǎi)受人因房屋功能不能實(shí)現(xiàn)而發(fā)生的損失。對(duì)這一類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題，我們可以稱(chēng)之為“功能缺陷”。

3、商品房質(zhì)量問(wèn)題，表面瑕疵問(wèn)題。

首先說(shuō)明，這里的“瑕疵”一詞，是從詞匯本意來(lái)使用的，即“細(xì)小的缺點(diǎn)”。

二、房屋質(zhì)量問(wèn)題如何處理?

因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

購(gòu)房人要保護(hù)自己的合法權(quán)利，必須采取合法、有效的途徑。當(dāng)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題后，消費(fèi)者應(yīng)初步分析質(zhì)量暇疵的程度，是否是房屋主體質(zhì)量不合格，或嚴(yán)重影響正常居住，還是一般的其他質(zhì)量缺陷，以便采取相應(yīng)的對(duì)策。若不采用正確的方法，購(gòu)房者即使有委屈也難以保護(hù)自身權(quán)益。

房屋買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，且該質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)修復(fù)等亦無(wú)法保證房屋買(mǎi)受人的人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程等出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，造成地基下沉、房屋傾斜、承重結(jié)構(gòu)變形等，一般難以通過(guò)修復(fù)辦法解決，因此買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。但房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，是否屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，在實(shí)踐中情況是非常復(fù)雜的，一般做法是由工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，并根據(jù)檢測(cè)結(jié)論進(jìn)行確認(rèn)。

房屋質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是目前最常見(jiàn)也最容易引發(fā)糾紛的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)包括：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，屋面漏雨、墻面脫落，門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈或縫隙超過(guò)規(guī)范規(guī)定，有防水要求的地下室漏水，室內(nèi)上下水滴漏、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對(duì)于這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括修理、退房、換房、賠償?shù)取?/p>

三、房屋質(zhì)量糾紛的處理辦法

1、分清責(zé)任主體，避免多頭扯皮

房屋質(zhì)量糾紛經(jīng)常涉及三個(gè)主體：開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、建筑施工單位。簡(jiǎn)單地說(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任;物業(yè)公司通常對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部位承擔(dān)一般的維修、管理義務(wù);而建筑施工單位基于施工合同向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。只有開(kāi)發(fā)商基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同向購(gòu)房人承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。所以說(shuō)，如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)向開(kāi)發(fā)商提出。

2、慎重要求退房，依法多提賠償

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第13條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和要求賠償損失的，應(yīng)予支持。”也就是說(shuō)無(wú)論在竣工驗(yàn)收階段還是在房屋交付使用后，只要出現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人均可要求退房及要求賠償損失。但在實(shí)踐中，主體結(jié)構(gòu)不合格不能通過(guò)驗(yàn)收的情況并不多見(jiàn)。作為購(gòu)房人在入住后欲證明房屋主體不合格，往往須通過(guò)鑒定，但高額的鑒定費(fèi)也往往會(huì)令購(gòu)房人望而止步。且何為“嚴(yán)重影響正常居住使用”亦無(wú)明確法律規(guī)定。因此，法院因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題判決退房的亦不多見(jiàn)。但購(gòu)房人針對(duì)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題依法追究開(kāi)發(fā)商的一般質(zhì)量保證責(zé)任，并要求其對(duì)造成的損失依法賠償，只要事實(shí)清楚、證據(jù)充分，一般會(huì)得到法院的支持。

3、注意收集證據(jù)，爭(zhēng)取糾紛處理中的主動(dòng)

如何收集證據(jù)是購(gòu)房人最頭疼的問(wèn)題，可采取諸如拍照、攝像、書(shū)面記錄等方法，必要時(shí)可請(qǐng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證等方式收集證據(jù)。另外，向開(kāi)發(fā)商提出的關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題及解決意見(jiàn)盡量以書(shū)面形式，如能有其確認(rèn)為最好。這樣，一方面可以證明該房屋當(dāng)時(shí)存在何種質(zhì)量問(wèn)題及質(zhì)量問(wèn)題的狀況;另一方面還可以證明購(gòu)房人在訴訟時(shí)效期間內(nèi)向開(kāi)發(fā)商提出了質(zhì)量問(wèn)題及解決請(qǐng)求。據(jù)此，可避免因超過(guò)訴訟時(shí)效而得不到法院的保護(hù)，為協(xié)商不成情況下的訴訟解決爭(zhēng)議做出必要的準(zhǔn)備。

4、修復(fù)房屋，繼續(xù)履行合同

在商品房買(mǎi)賣(mài)中，因?yàn)橹黧w質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商違約以后，實(shí)際買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題較小，如果通過(guò)加固等措施能夠修復(fù)的，且確保建筑物安全的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人依照法律規(guī)定及合同約定的內(nèi)容履行義務(wù)，也稱(chēng)繼續(xù)履行。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人仍然可以依據(jù)合同約定，主張開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任或賠償損失的責(zé)任。

5、退房，解除合同

在實(shí)際買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題較大，不能通過(guò)加固等措施能夠修復(fù)的的辦法解決問(wèn)題的，也就是不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，要求退房。買(mǎi)受人向法院請(qǐng)求解除合同的，法院應(yīng)予支持。

6、要求賠償損失以及違約金

出賣(mài)人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。購(gòu)房者有權(quán)依法解除合同(退房)，并根據(jù)實(shí)際情況要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。違約金是由合同當(dāng)事人預(yù)先約定的，在違約行為發(fā)生后，違約金的支付是獨(dú)立與履行行為之外的，由違約方向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金錢(qián)。

7、要求承擔(dān)違約侵權(quán)責(zé)任

因商品房質(zhì)量不合格，發(fā)生事故比如倒塌、脫落、塌陷、漏水侵蝕腐朽、等等而致人損傷或致物損害的，受害人或購(gòu)買(mǎi)人可以主張違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。出賣(mài)人交付不合格房屋，給買(mǎi)受人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，買(mǎi)受人可以主張違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救。

通過(guò)上文的介紹，相信大家對(duì)房屋質(zhì)量糾紛問(wèn)題有哪些方面和怎么解決已經(jīng)有了一定的了解，正確認(rèn)識(shí)處理房屋質(zhì)量糾紛有哪些方面可以為我們減少不必要的麻煩也可以學(xué)會(huì)自己維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果您對(duì)以上內(nèi)容還有任何疑問(wèn)，您可以致電律霸進(jìn)行相關(guān)咨詢(xún)，專(zhuān)業(yè)律師將為您詳細(xì)解答。

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