基本案情???

?原告于2010年3月18日通過某房屋中介公司與被告簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》以128萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買李某的房屋。約定：原告于2010年3月18日前首付房款89萬(wàn)，雙方于2010年4月1日前共同向房地產(chǎn)交易中心辦理房屋過戶手續(xù)，被告于2010年5月19日前騰出房屋并通知何某驗(yàn)收交接。原告如約支付首付款后，被告在4月1日雙方共同到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，提出所賣房屋已出租，房屋租賃合同尚未到期，恐難按期交房。對(duì)此雙方發(fā)生爭(zhēng)議并于當(dāng)天簽訂《交房協(xié)議》明確：1、被告因不能按時(shí)交房需賠償原告1，200元；2、原告自2010年4月1日至2010年9月30日六個(gè)月房租由被告承擔(dān)，租金每月2，300元；3、如被告不及時(shí)交房，從尾款中每天扣除500元。事先，雙方又于4月2日、4月6日兩次房屋交易中心辦理過戶，均因被告提出《交房協(xié)議》內(nèi)容不合理未能過戶成功。原告于4月13日向法院提起訴訟，提出解除《合同》，返還首付款，被告承擔(dān)違約責(zé)任等訴訟請(qǐng)求。5月18日，被告在支付租客違約金的情況下，解除了房屋租賃合同，并通知原告可以按時(shí)交房了，原告以正在訴訟為由，未驗(yàn)收房屋。12月3日原告撤回訴訟，雙方又于2011年1月7日約定繼續(xù)依原合同履行。于是雙方于2011年1月14日辦理了房屋過戶手續(xù)，何某了付清了購(gòu)房余款，雙方的《合同》義務(wù)履行完畢。2011年9月9日原告依原《交房協(xié)議》再次向法院提起訴，主張：被告支付違約金、契稅損失、賠償金等各項(xiàng)金額合計(jì)12萬(wàn)余元。?????

辦案心得

被告接到法院送達(dá)的原告的民事起訴狀及相關(guān)證據(jù)后，委托本律師做為其委托代理人應(yīng)訴。本人接受委托后，針對(duì)委托人確實(shí)存在違約行為的事實(shí)，制定了：反客為主，牽牛鼻子的應(yīng)訴方案。如何才能有效的落實(shí)這一方案，的確是十分棘手的問題。于是本代理人認(rèn)真研究了雙方交易的整個(gè)過程和先后已發(fā)生過的兩次訴訟（即原告訴被告撤訴后，被告又訴原告被駁回，本次訴訟為雙方第三次訴訟），雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題以及法院在判決書中的認(rèn)定和判決依據(jù)。在對(duì)雙方交易的事實(shí)和詳細(xì)經(jīng)過理清弄懂后，確定置原告的事實(shí)與理由于不顧，從我方的角度將整個(gè)交易過程，在條理化的基礎(chǔ)上鋪開打，與原告爭(zhēng)點(diǎn)，不爭(zhēng)面，激發(fā)原告與我辯論的情緒，這樣就可以將原告的思路引入我方預(yù)設(shè)的方向上來(lái)，換言之，就是讓原告與我爭(zhēng)，而不是我與原爭(zhēng)。方案確定了，應(yīng)訴策略也完善了，然后就是針對(duì)原告提出的五項(xiàng)訴訟請(qǐng)求逐一進(jìn)行分析，逐一與委托人核實(shí)事實(shí)，印證證據(jù)，并用證據(jù)進(jìn)行印證，發(fā)現(xiàn)問題，找到對(duì)我方有力的爭(zhēng)點(diǎn)。經(jīng)過反復(fù)推敲最終歸納出兩條爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，一是原《交房協(xié)議》是否有效；二是原告何某的購(gòu)房契稅損失是否應(yīng)由被告李某承擔(dān)。并緊緊圍繞這兩點(diǎn)爭(zhēng)點(diǎn)進(jìn)行了充分的準(zhǔn)備。首先在答辯階段本代理即將雙方的交易事實(shí)細(xì)化為系爭(zhēng)合同的三次變更，并充分的論證了雙方各自的合同義務(wù)已履行完畢，雙方已互不負(fù)有合同義務(wù)。被告的所謂違約責(zé)任，也因?yàn)樵嬖诘谝淮纹鹪V時(shí)自行撤訴并依原合同履行了合同義務(wù)而消滅。進(jìn)而圍繞著合同履行過程中的三次變更，進(jìn)行舉證、質(zhì)證和辯論。在長(zhǎng)達(dá)三個(gè)小時(shí)的庭審中，庭審形勢(shì)和走向完全在我方的掌控之中，原告方的思路也完全隨著我方預(yù)設(shè)的思路展開，進(jìn)而取得了預(yù)期的庭審效果。法院最終采納了本代理人的觀點(diǎn)，依法駁回了原告五項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中的四項(xiàng)，只判令被告承擔(dān)10天的違約責(zé)任，支付違約金人民幣1170元。后原告提出上訴，二審法院依法維持了一審判決。本案致勝的關(guān)鍵在于“反客為主”策略的成功。針對(duì)我方是被告且存在違約事實(shí)的實(shí)際情況，能夠在尊重基本事實(shí)的基礎(chǔ)上重新加以整理、闡述，并將原告的思路引領(lǐng)到我方的思路中來(lái)，在我方預(yù)設(shè)的焦點(diǎn)問題上展開激烈的辯論，使對(duì)我方有利的事實(shí)和證據(jù)在辯論中得以強(qiáng)化和固定，最終得到法院的支持，從而取得預(yù)期的勝利。

裁判結(jié)果

法院最終采納了本代理人的觀點(diǎn)，依法駁回了原告五項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中的四項(xiàng)，只判令被告承擔(dān)10天的違約責(zé)任，支付違約金人民幣1170元。后原告提出上訴，二審法院依法維持了一審判決。