一、業(yè)主自治物業(yè)費(fèi)收取的法律依據(jù)是什么?

業(yè)主自治的法律依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》，我國(guó)頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，初步確立了以業(yè)主大會(huì)為核心的業(yè)主自治機(jī)制。業(yè)主自治是由于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的確立和發(fā)展才成為必要。多層建筑或居住小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共有，但各區(qū)分所有權(quán)人的要求各異，從而容易導(dǎo)致各種糾紛發(fā)生。為了統(tǒng)一意見(jiàn)、便于管理，業(yè)主組成管理團(tuán)體委托其他組織或者自行對(duì)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共環(huán)境、公共秩序等事項(xiàng)進(jìn)行自治管理，以避免公共事務(wù)無(wú)人愿管或無(wú)人可管情況的發(fā)生，保證物業(yè)合理使用，使業(yè)主有一個(gè)良好的生活居住環(huán)境。只有業(yè)主真正實(shí)現(xiàn)自治，物業(yè)管理活動(dòng)才能真正為業(yè)主服務(wù)，體現(xiàn)業(yè)主的利益，從根本上實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理制度的目的。

二、業(yè)主自治的工作內(nèi)容主要是什么?

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;

(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(六)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;

(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

三、物業(yè)管理的范圍有哪些?

物業(yè)管理的范圍比較廣泛，它幾乎囊括了人們衣、食、住、行、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等各個(gè)方面，概括起來(lái)，大致有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1、房屋的維護(hù)與修繕管理，這是房屋物業(yè)管理的主要方面。房屋及其設(shè)備的維護(hù)管理保證房屋及設(shè)備在正常狀態(tài)下適用，不因不合理設(shè)施、不正確的使用造成損害，保持房屋及設(shè)備的完好。通過(guò)房屋及設(shè)備、設(shè)施的修繕延長(zhǎng)房屋及設(shè)備、設(shè)施的使用年限，減少自然淘汰。充分發(fā)揮房屋及設(shè)備的效用，做到維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。

2、綠化管理。制定和實(shí)施管區(qū)內(nèi)的綠化管理?xiàng)l例，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)溫馨、優(yōu)雅的生活環(huán)境。

3、衛(wèi)生管理。為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)高品質(zhì)的衛(wèi)生環(huán)境區(qū)域，滿(mǎn)足產(chǎn)權(quán)人、使用人的居住需求。

4、治安管理。包括對(duì)房屋建筑及其設(shè)備設(shè)施的安全管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全管理，制定并落實(shí)防火防盜等安全措施。

5、車(chē)輛交通管理。對(duì)小區(qū)的主要通道，停放車(chē)場(chǎng)地及設(shè)施的管理。

6、公用市政設(shè)施管理。進(jìn)行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設(shè)施的委托管理，包括代收代交有關(guān)費(fèi)用。

7、違章建筑的管理。配合違章建筑主管部門(mén)，對(duì)違章建筑進(jìn)行舉報(bào)監(jiān)督管理。

8、多種生活服務(wù)。進(jìn)行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運(yùn)等常規(guī)性服務(wù);開(kāi)辟夜間收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)、收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、旅游服務(wù)、養(yǎng)花種苗出售等經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便，增加收入，彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足。

業(yè)主自治行為在法律上是可以認(rèn)可的，但對(duì)于業(yè)主自治組織并不屬于國(guó)家法定組織，是不可以具備執(zhí)法權(quán)的，只能對(duì)小區(qū)內(nèi)的相關(guān)情況進(jìn)行表決處理，由多數(shù)人同意后執(zhí)行相關(guān)決議，特別是對(duì)于物業(yè)費(fèi)的收取情況可以認(rèn)定為協(xié)議的執(zhí)行情況。

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