小區(qū)物業(yè)費違約金合法嗎

違約金具有補償性和懲罰性，約定本身是合法的。因為法律規(guī)定，違約方不申請調減違約金，那么應該按約定的標準主張，不作調整。請求調減，才可能會支持。物業(yè)服務合同是提供物業(yè)服務的企業(yè)與業(yè)主委員會共同商議定立的，合同中規(guī)定了雙方的各項權利和義務。

1.物業(yè)服務有瑕疵，物業(yè)公司無權要求業(yè)主承擔物業(yè)費違約金。

支付違約金的責任僅適用于違反合同義務的情形，且只有當事人在合同中約定了違約金或者法律規(guī)定有違約金時才能適用。基于《前期物業(yè)管理合同》對違約金有明確約定物業(yè)服務存在瑕疵，物業(yè)管理混亂、房屋漏水問題嚴重，瑕疵履行是債務人有積極的不完全履行行為，只是由于債務人履行有瑕疵，使債權人的利益遭受損害，故可稱為積極的債務違反。瑕疵能補正的，債權人有權拒絕受領，要求補正，并不負受領遲延責任。

《民法典合同編》（自2021年1月1日起實施）要求合同雙方應當全面履行合同，嚴格按照合同的要求履行各自的義務。物業(yè)合同要求物業(yè)公司全面履行合同，但物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務存在瑕疵，導致物業(yè)管理混亂，房屋漏水嚴重，屬于未完全履行合同，在收取物業(yè)費時并未提供對等的物業(yè)服務義務，其要求業(yè)主承擔違約金是不合理的。因此，對存在瑕疵的物業(yè)服務，作為物業(yè)公司一方是無權要求業(yè)主承擔違約金的。

2.物業(yè)公司供有瑕疵的物業(yè)服務后，業(yè)主應承擔部分物業(yè)費

物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務是一致、對等的，物業(yè)服務企業(yè)的權利是收取物業(yè)服務費用，義務是按照有關規(guī)定和合同約定對小區(qū)內的秩序、衛(wèi)生、安全進行維護和管理，對建筑物、公共設施、綠化進行養(yǎng)護和維修、對業(yè)主進行其他物業(yè)服務。收取物業(yè)費用既是對其履行義務的對價報酬，也是保障其正常運轉的重要收入來源。按照《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中關于“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定，可以看出，單個業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間具有物業(yè)服務合同關系，這類合同具有個體性、相對性、特定性特點。同時，按照該類合同而由物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)服務行為、履行的義務，相應也具有直接性和特定性。物業(yè)企業(yè)和每個業(yè)主簽訂的合同都是一對一的，業(yè)主可以從維護私人的利益角度出發(fā)提出抗辯理由。

綜上所述，有些物業(yè)公司和業(yè)主簽了協(xié)議如果沒能按照規(guī)定繳納物業(yè)費的，那么會多收取規(guī)定百分比的物業(yè)費作為違約金，這個規(guī)定約束了物業(yè)和業(yè)主雙方，畢竟拒交和延期交納物業(yè)費都是不對，最主要的還是要物業(yè)和業(yè)主雙方能夠和平協(xié)商。

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