第一章　總　　則

第一條　為加強城鎮房產市場管理，規范房產交易行為，維護房產市場秩序，保障房產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　在本城市規劃區內從事房產交易，實施房產市場管理，均執行本辦法。

第三條　本辦法所稱房產交易，包括房產轉讓、房屋租賃、房產抵押等行為。

凡從事房產交易的單位和個人，必須進入房產交易市場，嚴禁場外交易。未經審查登記的房產交易，不受法律保護。

第四條　市房產管理局負責全市城鎮房產市場行業管理工作。

縣(市)、區人民政府房產管理機關負責本行政區域內的房產市場行業管理工作。

第五條　財政、國有資產、工商、物價、土地等部門應依據各自職責，參與、配合房產市場管理工作。

第二章　房產轉讓

第六條　本辦法所稱房產轉讓是指房產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房產轉移給他人的行為。

房產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。

第七條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房產時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書。

(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上。

第八條　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房產時，由房產交易管理部門報有批準權的人民政府批準。

經批準需辦理土地出讓手續的，由受讓方到土地管理部門辦理出讓手續。

經批準可以不辦理土地出讓手續的，由房產交易管理部門直接辦理轉讓手續，其劃撥土地使用權性質不變。轉讓方應按照國務院規定上繳土地增值稅。

第九條　個人享受國家、單位補貼建造、購買的房屋轉讓時，增值部分按當時出資比例分成，減值部分按當時出資比例分擔。出資單位在同等條件下，有優先購買權。

轉讓按房改規定購買的房屋，按《雞西市出售公有住房暫行辦法》(雞政發〔1995〕8號)規定執行。

第十條　房產轉讓必須到當地房產交易管理部門登記，經審查和價格評估后，辦理產權過戶變更手續，核發房屋所有權證。

私自轉讓的房產，當事人應在限定時間內到當地房產交易管理部門辦理轉讓手續。

第十一條　房產轉讓，按下列程序辦理手續：

(一)當事人應在房產轉讓合同簽訂后30日內，持證明文件和材料，向房產所在地房產交易管理部門提出書面申請，并如實申報成交價格。

(二)房產交易管理部門對當事人提供的證明文件和材料的真實性、合法性進行審查，并在15日內做出是否允許轉讓的答復。

(三)對允許轉讓的房產進行現場查勘和評估，核實申報的成交價格。

(四)當事人按規定繳納有關稅費。

(五)辦理產權變更手續，核發房屋所有權證。

轉讓共有房產，須持共有人同意的書面證明。同等條件，共有人有優先受讓權。

當事人委托他人代理的應出示法定委托手續。

第十二條　當事人在辦理房產轉讓手續時，應提交下列文件和材料：

(一)個人購買房產，私產出賣、轉讓、差額交換或以房作價投資、以房抵債等，須提交房屋所有權證、土地使用證、雙方身份證、契稅納稅收據、合同或協議書。

(二)單位購買房產，公產出賣、轉讓、差額交換或以房作價投資、以房抵債等，須提交房屋所有權證、土地使用證、合同或協議書、上級主管部門批準文件、企業性質證明、法人資格證書。公有舊住宅向職工出售，按《雞西市出售公有住房暫行辦法》(雞政發〔1995〕8號)規定辦理，國有房產轉讓須持國有資產管理部門批準文件。

(三)個人或單位購買商品房，須提交商品房產權登記證明、交款收據、托管(維修)協議書、購銷(預售)合同、身份證明。

動遷安置還須提供動遷安置補償合同(協議書)。

(四)單位購買私有房產，必須持有縣級以上人民政府批準文件。

(五)單位以職工集資或解危、解困形式建設的住宅，辦理產權登記手續時須持政府集資建房或安居工程批準文件。

(六)房產贈與須提交贈與公證書。

(七)房產交易管理部門認為應當提供的其他證明材料。

第十三條　商品房預售實行許可證制度。具有房地產開發經營資格的企業預售商品房，應按一棟一項向房產行政管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。凡未取得房地產開發經營資格的單位，不得從事商品房開發經營活動，不得預售商品房。

第十四條　房地產開發經營企業申請辦理《商品房預售許可證》，應提交下列證件及資料：

(一)開發企業《營業執照》。

(二)建設項目的投資立項、規劃、用地和施工等批準文件或證件。

(三)工程施工進度計劃。

(四)投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上的資信證明。

(五)動遷安置方案及商品房預售方案。預售方案應說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應附商品房預售總平面圖。

(六)需向境外預售商品房的，應同時提交允許向境外銷售的批準文件。

第十五條　房產行政管理部門接到商品房預售申請后，應查驗各項證件、資料，并進行現場查勘。經審查合格的，核發《商品房預售許可證》，一棟一證，并同時按每棟戶數核發《商品房產權登記證明》。

第十六條　下列房產不得轉讓：

(一)未經政府房產行政主管部門核發房產權屬證的。

(二)司法機關或行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。

(三)權屬有爭議或者權屬證與房產不相符合的。

(四)設定抵押權的房產，未經抵押權人同意的。

(五)共有房產，未經其他共有人書面同意的。

(六)商品房未辦理預售審批手續的。

(七)法律、法規、規章規定禁止權屬轉移的。

第三章　房產抵押

第十七條　房產抵押是指房產權屬人將房產作為抵押物以不轉移占有的方式提供給債權人的擔保行為。抵押人在債務到期而不能清償時，抵押權人有權依法處分抵押房產，并從被處分的抵押房產所得款項中得到償還。

第十八條　房產抵押當事人必須是法人或具有完全民事行為能力的自然人。

房產抵押必須連同該房屋使用范圍內的土地使用權同時抵押。

第十九條　下列房產不得抵押：

(一)未依法登記領取權屬證書的。

(二)尚未確權和產權有糾紛的。

(三)代管房屋代管人無法確定權屬人的。

(四)公益事業的。

(五)確定為近期拆遷區域的;拖欠租金、稅金、債務尚未償還的;被司法、行政機關扣押、查封、訴訟保全的。

(六)沒有取得土地合法使用權的。

(七)房產管理部門認為不宜抵押的。

第二十條　國有房產抵押時，應報上級主管部門同意，并經國有資產管理部門批準;集體所有制單位自有房產抵押應經單位職工大會決定，并出具主管部門證明;外資、中外合資、合作經營企業的房產抵押時，應經該企業的董事會批準。

共有的房產進行抵押時，須經共有人同意并出具書面證明，共負抵押責任。

第二十一條　抵押合同應載明下列條款：

(一)合同名稱、抵押人、抵押權人姓名或名稱、住所或所在地。

(二)房產座落、結構、建筑面積及房屋所占用的土地、房屋價值。

(三)擔保債務的用途、抵押金額、幣別、利率、交付方式、清償方式。

(四)抵押期限。

(五)違約責任及雙方認為其他有必要的條款。

(六)訂立合同的地點和時間。

第二十二條　抵押人和抵押權人認為需要確定抵押房產價值時，可委托房產行政主管部門設立的估價機構進行評估。

同一房產設定一個或數個抵押權時，其抵押擔保債務之和不得超過該房產評估總值的75%。

第二十三條　抵押人和抵押權人應自抵押合同簽訂之日起15日內，到房產行政主管部門申請房產價格評估，辦理登記、審核手續。房產行政主管部門收回房屋所有權證發給抵押權人房屋抵押權證。未辦理抵押登記的抵押合同無效。

第二十四條　抵押當事人辦理手續時，應提交下列文件和材料：

(一)抵押申請書。

(二)當事人身份證或法人資格證明。

(三)主合同和房產抵押合同。

(四)《房屋所有權證》、《土地使用證》。

(五)有關部門批準文件。

第二十五條　房產抵押期間，抵押人未經抵押權人的書面同意不得對抵押房屋進行拆建、改建;不得將抵押房產出借、出售、贈與、分割或以其他方式處理。

抵押期間，因抵押人過錯，造成抵押房屋受損滅失，抵押權人要求恢復原狀或提供新的財產擔保，抵押人不履行義務，抵押權人有權終止抵押，追索債務。

抵押期間，抵押權人只有按合同約定的方式收取利息的權利，而無使用房產的權利，并不得以承押的房產與第三人另訂其他合同。

抵押期間，因國家建設用地需拆除抵押房屋時，由抵押雙方重新設立抵押或抵押人清償債務，辦理有關變更手續。

第二十六條　房產抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同即告終結。雙方應在15日內到房產行政主管部門辦理抵押注銷手續。

第二十七條　抵押人到期不能償還債務，抵押權人有權依法處分抵押的房產，處分房產所得價款按下列順序償還：

(一)支付處分費用。

(二)繳納與抵押房產有關的稅費。

(三)償還抵押價款本息，如設定若干抵押權的，按抵押登記先后順序清償。

(四)處分價款清償抵押價款后剩余的，返還抵押人。不足償還的，抵押權人有權向抵押人另行追索。

第四章　房屋租賃

第二十八條　房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋所有權人將房屋內的設施、設備、場地就地提供給他人進行經營活動的，視同房屋租賃。

第二十九條　公民、法人或其他組織所有房屋或被授予房屋經營管理權的房屋，可以依法出租。

第三十條　房屋租賃期限，最長不得超過該房屋使用范圍內土地使用年限。

第三十一條　經產權人同意，承租人可以將租賃的房屋部分或者全部轉租給第三人。以承租的房屋進行聯營或承包經營的，視同轉租。

轉租人與受租人應當按本辦法第三十四條的規定辦理轉租手續。

轉租合同的截止日期不得超過原租賃合同的截止日期，但三方當事人協商約定的除外。

受轉租人不得將租賃的房屋再行轉租。

第三十二條　房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。

第三十三條　房屋租賃實行登記備案制度。

第三十四條　租賃雙方當事人應在租賃合同簽訂30日內，持下列證件和材料到所在地房產交易管理部門辦理登記備案手續：

(一)租賃雙方當事人簽訂的書面租賃合同。

(二)房產權屬證件。

(三)當事人的身份證或法人資格證明。

(四)房產交易管理部門認為應提供的其他證件和材料。

共有房屋出租的，須提交共有人同意的書面證明。

代管房屋出租的，須提交房屋所有權人授權出租的證明。

第三十五條　房產交易管理部門對租賃雙方當事人提交的證明文件和材料進行查核后，核發《房屋租賃證》。

營業用房，憑房產部門核發的《房屋租賃證》到工商行政管理部門辦理營業執照。

第三十六條　下列房屋不得出租：

(一)未依法登記領取權屬證書的。

(二)權屬有爭議的。

(三)共有房屋未取得共有人書面同意的。

(四)已抵押的房屋未經抵押權人同意的。

(五)經鑒定屬于危險房屋的。

(六)不符合公安、環保、消防、衛生等行業主管部門有關規定的房屋。

(七)法律、法規、規章規定禁止出租的。

第三十七條　有下列情形之一的，可以變更或解除租賃合同：

(一)符合法律規定或合同約定可變更或解除合同條款的。

(二)因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的。

(三)當事人協商一致的。

因變更或解除合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應由責任方負責賠償。

第三十八條　轉讓已出租的房屋，應在1個月前通知承租人。在同等條件下，原承租人有優先購買權。

第五章　房屋互換

第三十九條　本辦法所稱房屋互換是指房屋所有權人或使用人交換房屋所有權或使用權的行為。

第四十條　房屋使用權互換，應當征得房屋所有權人同意。房屋所有權人對使用人正當的互換行為應當支持。

第四十一條　房屋互換須持《房屋承租證》或《房屋所有權證》、《居民身份證》，到當地房產交易管理部門辦理換房手續。

第四十二條　有下列情形之一的，不予辦理換房手續：

(一)無承租權或房屋所有權、土地使用權證件的。

(二)拖欠房屋租金的。

(三)損壞房屋及房屋設施，未按規定修復或賠償的。

(四)房屋糾紛未解決的。

第四十三條　因房屋面積、結構類別、質量等級、街區級別、層次、朝向等因素的差異，換房時可按本辦法第二章房產轉讓差額互換規定辦理。

第六章　房產交易合同

第四十四條　房產交易應當簽訂書面合同，使用國家工商行政管理部門監制的統一合同文本。

第四十五條　簽訂房產交易合同，必須遵守法律、法規，不得利用合同進行違法活動，不得有違反國家利益和社會公共利益的行為。

第四十六條　房產交易合同簽訂后，應到房產交易管理部門登記備案。當事人雙方應按自愿原則到工商行政管理機關進行合同鑒證。

第四十七條　房產轉讓、抵押、房屋租賃、互換合同除按本辦法要求載明主要條款外，還應說明合同糾紛的解決方式。

第四十八條　房產交易合同依法成立，即具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規定的義務，任何一方不得擅自變更或解除合同。

因變更或解除合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應由責任方負責賠償。

第七章　房產中介

第四十九條　本辦法所指房產中介，是指房產咨詢、房產評估、房產經紀等服務活動。

第五十條　從事房產中介服務活動，須成立房產中介服務機構。房產中介服務機構是具有法人資格的經濟組織。當地房產行政主管部門是房產中介的行業管理和資質管理部門。

第五十一條　設立房產中介服務機構應具備下列條件：

(一)有自己的名稱、組織機構。

(二)有固定的服務場所。

(三)有必要財產和經費。

(四)有取得《房地產經濟人員資格證書》及《房地產估價崗位合格證書》的專業人員。

第五十二條　設立房產中介服務機構(含兼營機構)，應當向市、縣(市)人民政府房產行政主管部門申領《房地產中介資格審批書》，憑《房地產中介資格審批書》向工商行政管理部門申報設立登記，領取營業執照后，方可營業。

涉及國有房產評估業務的，還需領取國有資產管理部門頒發的資格證書。

第五十三條　房產中介服務機構實行年檢制度。年檢不合格的房產中介服務機構，不得從事房產中介服務業務。

第五十四條　房產中介服務機構必須履行下列義務：

(一)遵守有關法律、法規和規章規定。

(二)遵守自愿、平等、誠實、信用的工作準則。

(三)按核準的業務范圍從事經營活動。

(四)依法繳納稅費。

(五)按規定標準收取服務費用。

(六)接受行政主管部門及有關部門的指導、監督和檢查。

第五十五條　房產中介服務人員實行持證上崗制度。

從事房產估價業務的人員，必須是取得《房地產估價師資格證書》，或者是持有《房地產估價人員崗位合格證書》的估價人員。

從事房產經紀業務的人員，必須是取得《房地產經紀人員資格證書》的房產經紀員。

第八章　房產估價

第五十六條　雞西市房產管理局負責全市城市規劃區內各種所有制形式的房產估價管理工作。

第五十七條　凡在本市設立的房產評估事務所、兼營房產評估的咨詢公司、其他行業涉及房產評估的部門，應接受當地房產行政主管部門的行業管理和資質管理。其成果直接作為稅費收入依據時，必須經當地人民政府房產行政主管部門設立的估價機構確認，屬國有資產的由國有資產部門確認。

第五十八條　凡有下列情形之一的，必須由政府設立的房產估價機構進行房產價格評估：

(一)房產買賣、租賃、分割、贈與、交換、抵押、典當、繼承的。

(二)房產糾紛仲裁、司法訴訟涉及到房產價格的。

(三)企業破產、兼并、分立、清算、聯營時涉及房產權屬轉移的。

(四)國有房產出賣涉及產權轉移的。

(五)依照國家有關規定需要進行房產價格評估的。

第五十九條　房產價格評估按以下工作程序進行：

(一)申請估價：由當事人提交估價申請書委托評估，由委托人和估價機構簽訂房產估價委托書。委托書應附產權證書和有關圖紙、資料，并載明下列內容：

1、當事人(法人代表)姓名、職業、地址;

2、標的物名稱、面積、座落;

3、申請評估的事由、項目和要求;

4、當事人認為其他需要說明的內容。

(二)估價受理。審查申請資料，符合條件后，確定受理。

(三)現場勘估。評估人員制定評估方案，對標的物進行實地勘查，核對各項數據和有關資料，并做好記錄。

(四)綜合作業。評估人員根據標的物申請評估的性質，按《黑龍江省城市房地產市場估價管理實施細則》選擇規定的評估法，計算價值。

(五)完成評估。將評估報告送交當事人。

第六十條　實行房產價格評估人員資格認證制度。

每項評估業務不得少于兩名估價人員。評估報告書必須由取得國家建設部、人事部共同認證并經注冊的房地產估價師簽署，或由3名以上取得省建設主管部門統一頒發的《房地產估價人員崗位合格證書》的人員聯合簽署。

第六十一條　房產價格實行國家定價、國家指導價和市場調節價3種價格。

房產交易市場國家指導價格，由政府房產行政主管部門設立的估價事務所，根據上年的市場實際價格測算后報當地政府物價主管部門批準后發布。每年修訂一次。

非住宅房屋價格實行市場調節價。

商品住宅的價格由政府物價主管部門審定。

公有住宅向職工出售，必須由當地房產行政主管部門設立的估價機構評估后，再按房改有關政策出售。

第六十二條　國家實行房地產成交價格申報制度。房產所有人轉讓房產，應向當地房產交易管理部門如實申報成交價，不得瞞報。

第九章　稅　費

第六十三條　房產交易應繳納契稅。

第六十四條　交易價格低于評估價格的，按評估價格計收稅費，交易價格高于評估價格的，按交易價格計收稅費。

第六十五條　凡辦理房產登記、鑒證手續時須繳納下列規費：

(一)房屋買賣、有償轉讓、贈與、抵押、差額交換、以房作價投資、以房抵債，購買公有舊住宅，單位集資、合資建房向外出售，商品房預售期間及未辦理產權登記前轉讓的，應繳納交易管理費。

(二)房屋租賃，應繳納租賃鑒證手續費，由出租人承擔。

(三)房產評估應繳納評估費，由申請評估的單位或個人承擔。

費率按市政府物價主管部門批準的標準執行。房產中介服務收費項目及標準按國家計委、建設部〔1995〕第971號文件規定執行。

第六十六條　房產交易市場收繳的各種稅費，按市財政部門的有關規定執行。

第十章　罰　則

第六十七條　對違反本辦法，除由有關部門按職責依法處罰外，均由房產行政主管部門按下列規定處罰：

(一)違反本辦法第十條規定，按應繳稅費額每日繳納5‰的滯納金，以稅費額的50%為限。

(二)違反本辦法第十二條第四項規定，沒收買方房屋所有權，對賣方按房屋價值20%處以罰款。

(三)違反本辦法第十三條規定，除責令停止出售、補辦手續、按出售商品房規定繳納稅費外，并可處以罰款。

(四)違反本辦法第十六條規定，未經批準擅自轉讓房產，轉讓無效，沒收非法所得。

(五)違反本辦法第三十一條規定，受轉租人擅自再行轉租的，沒收非法所得。

(六)違反本辦法第三十三條規定，責令限期補辦手續，并可處以罰款。

(七)違反本辦法第三十六條規定，視為非法出租，沒收非法所得。

(八)違反本辦法第六十二條規定，除補交規定的稅費外，對買賣雙方各處以房產評估價值10%以下罰款。

(九)違反本辦法第五十二條、五十三條、五十五條規定，未取得房產中介資格，擅自從事房產中介業務的，責令停止房產中介業務，沒收非法所得，并可處以罰款。未取得營業執照的，由工商行政管理部門責令停止房產中介服務業務活動，沒收違法所得，并可處以罰款。

第六十八條　妨礙房產市場管理人員執行公務，擾亂房產市場秩序的，由公安機關按《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰。

第六十九條　涂改、偽造房產權屬證及其他有效證件的不予辦理一切手續。產生后果的，追究責任人的責任，并由責任人賠償一切經濟損失。

第七十條　當事人對處罰不服的，可以在15日內依法申請復議或向人民法院起訴。當事人逾期不中請復議或起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第七十一條　房產市場管理部門工作人員玩忽職守，徇私舞弊，濫用職權或以權謀私的，由所在單位給予行政處分。

第十一章　附　則

第七十二條　依照本辦法規定實施罰款處罰時，必須使用財政部門統一印制的罰沒收據。罰沒款繳同級財政。

第七十三條　本辦法如與上級規定有抵觸時，按上級規定執行。

第七十四條　市房產管理局可按本辦法制定實施細則并負責組織實施。

第七十五條　本辦法自公布之日起施行。