一、不動產(chǎn)的最高額抵押擔保期限是什么?

不動產(chǎn)的最高額抵押擔保期限是根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》　第三十二條：保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。

保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本息還清時為止等類似內容的，視為約定不明，保證期間為主債務履行期屆滿之日起二年。

最高額抵押合同有約定擔保期限的，按擔保的期限執(zhí)行，沒約定期限或者約定期限不明確的，保證期間為主債務履行期屆滿之日起二年。

辦理房屋、土地等不動產(chǎn)抵押時，貸款銀行首先要判斷抵押物權屬狀況。在我國不動產(chǎn)權屬原則上以登記為準，不動產(chǎn)權屬證書和不動產(chǎn)登記簿是權利人享有不動產(chǎn)物權的證明。《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定，登記部門要詢問申請人擬登記房屋是否為共有并將詢問結果記錄在案。房屋登記以程序審查為主，不進行實質性調查核實造成不動產(chǎn)權利登記與實際權屬狀況可能存在誤差。根據(jù)《婚姻法》有關規(guī)定，除特別約定和婚前個人財產(chǎn)外，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)、收益歸夫妻共同所有。這就意味房屋即使登記在一方名下，只要在婚姻關系期間取得，應當屬于夫妻共同財產(chǎn)，另一方可以主張登記錯誤，或直接通過法院確權否定登記效力。司法實踐也發(fā)生過抵押物權屬變更導致銀行抵押權無效的案件。

應當看到房屋、土地等不動產(chǎn)是對債權人、債務人權利的實現(xiàn)、義務的履行影響較大的財產(chǎn)，不動產(chǎn)登記制度目的之一在于公示權利狀態(tài)、保護交易安全。因此法定夫妻財產(chǎn)共有與登記沖突的情況下，應當適用《物權法》第106條不動產(chǎn)物權善意取得，優(yōu)先保護動態(tài)交易安全，不能因不動產(chǎn)登記錯誤否定基于登記產(chǎn)生的抵押權的有效性。

作為銀行辦理不動產(chǎn)抵押時，首選應落實擬擔保的房地產(chǎn)是否為共有財產(chǎn)，查看抵押人戶口本、婚姻情況證明，核實抵押物取得時間，如果抵押房地產(chǎn)為夫妻共有或家庭共有財產(chǎn)，抵押應經(jīng)各共有人書面同意，如果非共同所有，應由抵押人出具書面說明。其次要審查擔保人對共有財產(chǎn)的處分權是否有約定，沒有約定的，抵押行為是否符合共有財產(chǎn)處分的法律規(guī)定，并在業(yè)務操作中應注意落實共有人意思表示程序，形成書面文件，歸檔備查。

二、抵押權與租賃權

房地產(chǎn)的抵押權與承租權可能并存于同一房地產(chǎn)之上。當?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆斩?a href='http://www.7756740.cn/diya/13.html' target='_blank' data-horse>抵押權人將抵押房地產(chǎn)拍賣時，則可能因承租權導致抵押權人不能及時地、充分地實現(xiàn)其權利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權利和利益，這就出現(xiàn)了抵押權與承租權的沖突。

對于房地產(chǎn)租賃權設定在先、房地產(chǎn)抵押權設定在后的情況，《擔保法》第四十八條規(guī)定：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。當?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權的實現(xiàn)而由他人取得時，租賃合同繼續(xù)有效，在租賃期屆滿前，新的產(chǎn)權人不能解除原租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產(chǎn)租賃權設立在先時，給予租賃權以對抗抵押權的效力。對于房地產(chǎn)抵押權設定在先、房地產(chǎn)承租權設定在后的情況，《擔保法司法解釋》第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔”。可見租賃權設立的時間對抵押權影響重大。由于抵押人通過租賃行為對抵押物行使收益權，且設立在先的承租權限制了抵押物的交易或轉讓，這都大大降低了抵押物的擔保價值。租賃關系通過當事人之間自由協(xié)商約定即可設立，無需通過登記，使得登記抵押權面臨著欺詐風險。

在現(xiàn)實生活當中，現(xiàn)在我們可以利用不動產(chǎn)來進行一個抵押擔保，這樣的一種擔保的話對于債權人來說是一種保護的措施，如果確實以后經(jīng)濟方面存在著重大的困難不能夠按期還款的話，那么關于這樣的一種擔保的物品是可以進行拍賣獲得利益的。

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