一、房產抵押期限和擔保期限可以一樣嗎

可以，期限都是雙方當事人達成一致協議即可。根據《中華人民共和國擔保法》第41條：“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”，即抵押權自登記之日起生效。所以說，房地產抵押期限的起始日為抵押合同登記生效之日;

我國《中華人民共和國擔保法》第52條規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅”。故房地產抵押權期限為房地產抵押合同登記生效之日起至主合同債消滅之日。

二、房地產抵押期限與房地產抵押權期限的區別

首先，兩者終了之日不同。前者的終了之日依賴于主合同債的屆滿期。因主合同債的屆滿期已經合同約定，所以房地產抵押期限是確定的。后者的終了之日依附于主合同債的消滅。因主合同債的消滅之日往往與合同約定的債的履行期限不符，所以房地產抵押權的期限是不確定的。

三、房地產抵押期限與房地產抵押權期限的聯系

房地產抵押期限、房地產抵押權的期限均始自抵押合同的登記生效之日。在抵押期限內，債務人履行了債務，抵押權隨之消失;在抵押期限屆滿時，債務人未履行債務，抵押權期限超越抵押期限而存續，直至主合同之債消滅。

四、行使房地產抵押權的期限

行使房地產抵押權的期限是指行使該權始于何時，終于何日。歸納起來，大致可以分為三種狀態。

(1)在房地產抵押期限內的抵押權的行使。

當房地產抵押期限未屆滿時，房地產抵押權一般不可行使。但當抵押人與債務人系同一人且其在房地產抵押期限內破產時，根據我國《中華人民共和國企業破產法》第28條：“已作為擔保物的財產不屬于破產財產”之規定，抵押權人對抵押物可以行使優先受償權。

(2)在房地產抵押期限屆滿后的抵押權的行使。

《中華人民共和國擔保法》第33條規定：“債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定的以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價格優先受償”行使抵押權的前提是債務人不履行債務，只要構成這一要件，抵押權人即可行使抵押權。

(3)抵押權的訴訟時效與主合同之債的訴訟時效匹配。

我國《民法總則》規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期為3年，法律另有規定的除外?！边@一規定，使得債權人對債務的請求權必須在合同約定的債的清償期滿3年內行使。否則，盡管債權并未消失，卻將喪失請求法院保護其債權的勝訴權。

當主合同之債的訴訟時效被中斷、中止時，其抵押權的勝訴權也相應中斷、中止，即重新計算或延長訴訟時效。根據我國《民法總則》“從權利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護”之訴訟時效除斥期間的規定，抵押權的勝訴權將隨主合同之債罹于訴訟時效的除斥期間而永久喪失。

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