預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)（《民法通則》、《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

(1)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂一份預(yù)購(gòu)協(xié)議，對(duì)預(yù)備買(mǎi)賣(mài)房屋的基本情況、價(jià)款支付、房屋的交付及預(yù)辦理交易過(guò)戶的日期作基本約定。并由買(mǎi)方支付一定的定金待賣(mài)方取得產(chǎn)證時(shí)，雙方再按照預(yù)購(gòu)協(xié)議的約定期限簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這種操作模式是預(yù)購(gòu)(售)雙方對(duì)預(yù)售商品房的買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的一種意向。根據(jù)合同法第八條規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”;合同法第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”因此，可以認(rèn)為只要預(yù)購(gòu)(售)雙方主體適格、意思表示真實(shí)且內(nèi)容又不違法這種預(yù)購(gòu)(售)協(xié)議就是合法有效的。雙方當(dāng)事人要按照約定全面履行協(xié)議，任何一方不得擅自變更或者解除協(xié)議，并不得惡意阻卻協(xié)議的履行而惡意違約，一旦雙方能誠(chéng)實(shí)信用地全面履行了協(xié)議，雙方就可以在產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，從而實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)的目的。當(dāng)然這種操作模式對(duì)預(yù)購(gòu)方而言最大的風(fēng)險(xiǎn)就是：預(yù)售方違背誠(chéng)實(shí)信用的原則惡意違約，當(dāng)產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后不原意按照協(xié)議的約定和預(yù)購(gòu)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。此時(shí)預(yù)購(gòu)方只能選擇要求其(預(yù)售方)承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)的目的。因?yàn)榇藭r(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同尚未簽訂，無(wú)法請(qǐng)求其繼續(xù)履行以實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)房屋的目的。

為此我們建議：預(yù)購(gòu)方可以在預(yù)購(gòu)協(xié)議中增加違約責(zé)任條款，以此來(lái)給違約方施加壓力，加大違約成本限制其惡意違約;同時(shí)也可以最大限度的保護(hù)自己的合法權(quán)益。

(2)雙方直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人支付一定數(shù)額的定金，同時(shí)對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的生效附設(shè)一個(gè)條件，如約定“賣(mài)家取得小產(chǎn)證后合同開(kāi)始生效”。這種操作模式的法律依據(jù)是《民法通則》第六十二條規(guī)定“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效。”民法典生效之前的規(guī)定：《合同法》第四十五條的規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。”即當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。這操作模式在履行中同樣會(huì)出現(xiàn)兩種違約情形。一種情形是，在合同成立但未生效前，即所附生效條件尚未成就時(shí)預(yù)購(gòu)(售)方悔約。

根據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同，依法成立的合同，受法律保護(hù)”。所以在這一階段守約方可以要求悔約方實(shí)際履行合同或賠償損失。另一種情形是，合同所附生效條件客觀上能夠成就，但因預(yù)售方看到房?jī)r(jià)上漲感覺(jué)出售吃虧，便惡意阻止條件成就，比如大產(chǎn)證辦妥后賣(mài)方不配合辦理小產(chǎn)證或找其它理由推脫。根據(jù)《合同法》第四十五條的規(guī)定“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就”。據(jù)此，預(yù)售方惡意阻止小產(chǎn)證取得的,將被視為合同所附條件成就，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同已生效，對(duì)雙方具有法律約束力。不僅雙方合同要繼續(xù)履行，而且違約方還要承擔(dān)違約責(zé)任。這種操作模式對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)講都有可靠的法律保障。

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